Altbau sanieren: Was muss ich vor der Altbausanierung beachten?

Die Altbausanierung macht heute mehr als die Hälfte des jährlichen Bauvolumens in Deutschland aus. Alte Häuser haben zweifelsohne Charme. Aber um darin komfortabel zu leben, ist es oft nötig, den Altbau umfassend zu sanieren. Lest hier mehr über Maßnahmen, Kosten und die staatliche Förderung der Altbausanierung.

Was ist ein Altbau?

Ein Wohngebäude wird überwiegend aufgrund seiner Beschaffenheit und der während bestimmter Zeitperioden üblichen Bauweise als Altbau bezeichnet. Traditionell spricht man bei Häusern bis zum Baujahr 1949 von einem Altbau. Diese Altbauten verfügen über großzügige Räume mit hohen Decken, Dielenböden, alte Parkettböden, oftmals kleine Speise- oder Mädchenkammern, Stuck und Einfach- oder Doppelkastenfenster. 

Geht es aber darum, ein Bestandsgebäude in einen Zustand zu versetzen, der modernen Wohnkomfort bietet, dann muss man auch später entstandene Gebäude als Altbauten bezeichnen. Auch Häuser, die in den 1970er-Jahren gebaut sind, sind heute oft sanierungsbedürftig. Und wer darin energieeffizient wohnen möchte, kommt um eine Altbausanierung nicht herum.

Vor dem Kauf: Sanierungsbedarf abschätzen

Bevor ihr einen Altbau kauft, könnt ihr auch als Laie die ein oder andere Problemzone ausmachen. Achtet dabei auf folgende Punkte:

• Dach: Hängt es schief herunter oder fehlen Ziegel?
• Dachstuhl und Holzbalken: Gibt es Anzeichen für Holzschädlinge?
• Mauern: Stehen noch alle Mauern und sind sie unbeschädigt?
• Fassade: Bröckelt der Putz? Sind größere Risse sichtbar?
• Feuchtigkeit: Sind Stock-, Schimmel- oder Wasserflecken an den Wänden oder an der Decke zu sehen?
• Fenster: Sind noch alle Fenster an ihrem Platz? Zieht es durch die Fenster rein?
• Böden: Gibt es in jedem Raum noch einen intakten Fußboden?
• Keller: Sind die Wände trocken, riecht es muffig?
• Treppe: Ist sie komplett oder fehlen Stufen? Ist der Holzwurm drin?
• Heizung: Von wann ist der Heizkessel? Wenn er älter als 30 Jahre ist, dann müsst ihr ihn definitiv ersetzen.
• Denkmalschutz: Fragt bei der Denkmalschutzbehörde nach, ob das Haus komplett oder Teile davon unter Denkmalschutz stehen.

Wie groß der Sanierungsbedarf des Altbaus ist und welche Kosten auf euch zukommen, das kann euch allerdings nur ein Experte sagen. Diesen solltet ihr unbedingt noch vor dem Unterschreiben des Kaufvertrags zurate ziehen. Er schaut sich die Bausubstanz des Hauses ganz genau an.

Der Bausachverständige wird euch zwar Geld kosten, aber mit seinem Gutachten könnt ihr dann wahrscheinlich den Kaufpreis noch etwas drücken, und damit habt ihr den Lohn des Bauexperten vielleicht schon wieder drin.

Altbausanierung: Was muss saniert werden?

Bei der Altbausanierung geht es um zwei Dinge: Zum einen um die technische und energetische Sanierung, zum anderen um die Optik. Es macht wenig Sinn, nur die Optik zu verändern, denn wer nicht energetisch saniert, hat permanent höhere Energiekosten.

Bei älteren Häusern gibt es einige bautechnisch bedingte Schwachstellen, die ihr im Zuge einer Altbausanierung beseitigen solltet. Häuser, die zwischen 1900 und 1950 gebaut wurden, haben eher bauphysikalische Probleme (kein Schutz gegen Feuchtigkeit, keine Wärmedämmung, mangelhafter Schallschutz). Bei jenen aus den Jahren 1950 bis 1980 gibt es eher bauchemische Probleme (Asbest, Polychlorierte Biphenyle (PCB), Formaldehyd, FCKW).

Sind diese Probleme geklärt, wird der übrige Zustand des Hauses gecheckt, insbesondere die Sanitär- und Elektroinstallationen. Grundlegend gilt jedoch für alle Altbauten, dass sie viel mehr Heizenergie verbrauchen, als heute üblich und vertretbar ist. Deshalb ist die energetische Sanierung auch eine der Hauptaufgaben bei der Sanierung eines Altbaus.

Die wichtigsten Aufgaben bei der Altbausanierung

Kurzcheck: Das sind die wichtigsten Punkte, die ihr bei der Sanierung eines Altbaus beachten solltet:

Energie-Effizienz

Bei einer Altbausanierung muss das Gebäudeenergiegesetz für Neubauten nicht eingehalten werden. Dennoch kann aus einem Altbau ein kuschlig warmes Zuhause werden. Häuser aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts können sogar Plus-Energiehäuser werden, zum Beispiel durch die Verkleidung mit einem Wärmeverbundsystem.

Generell geht es bei der energetischen Sanierung darum, das Haus besser zu dämmen, eine moderne Heizung einzubauen, die erneuerbare Energie nutzt und vielleicht sogar eine Photovoltaikanlage zu ergänzen.

Ihr solltet bei einer Altbausanierung übrigens immer zuerst dämmen und neue Fenster einbauen lassen. Die neue Heizung kommt idealerweise danach. Ihre Größe wird dann gleich an den durch die Dämmung verringerten Energieverbrauch angepasst. 

Es ist sinnvoll, für eine sinnvolle energetische Sanierung einen Energieberater zu Rate zu ziehen. Er zeigt euch auf, wo euer Altbau am meisten Energie verliert und hilft euch dabei, Fördergelder zu beantragen. Auf der Grundlage seiner Empfehlungen könnt ihr euch auch Kostenvoranschläge und Ideen von Fachbetrieben einholen, die ihr dann wieder als Grundlage für eine Finanzierung für die Altbausanierung braucht. 

Ein praktisches Hilfsmittel ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP). Damit habt ihr ein Konezpt an der Hand, wie ihr das Haus schrittweise auf Vordermann bringen könnt. 

Dach

Es ist total wichtig, dass euer Dach dicht ist und es nicht reinregnet. Abgesehen davon, sollten auch die Dachbalken weder morsch noch von Schädlingen befallen sein. Sonst verlieren sie im schlimmsten Fall ihre Tragfähigkeit.

Die Errichtung eines Dachstuhls gehört zu den aufwändigsten Arbeiten beim Hausbau. Dementsprechend aufwändig ist auch der Austausch eines Dachstuhls, was entsprechende Kosten mit sich bringt.

Dacheindeckungen sind je nach verwendetem Material nach 20 bis 80 Jahren erneuerungsbedürftig. Die Ziegel sollten dabei zur Optik des Hauses passen. Und wenn das Dach neu eingedeckt wird, kann man das gut mit einer Dachdämmung verbinden.

Und wenn es nicht gerade um einen denkmalgeschützten Altbau geht, dann könnt ihr auch darüber nachdenken, das Dach auszubauen, vielleicht eine Dachgaube oder Loggia zu errichten und so dank Altbausanierung noch neuen Wohnraum hinzugewinnen.

Fenster

Wenn das Haus ordentlich gedämmt worden ist, dann ist es an der Zeit, auch die Fenster auf den neuesten Energieeffizienzstandard zu bringen. Grundsätzlich ist ein Fenstertausch immer dann sinnvoll, wenn die vorhandenen Fenster vor 1995 eingebaut wurden. Dann liegen in der Regel Fenster mit Einfachverglasungen oder die nur wenig wärmedämmenden Verbund- oder Kastenfenster mit schlechten U-Werten vor.

Grundriss

Altbauten weisen für heutige Wohnbedürfnisse oft nicht den idealen Grundriss auf. Wenn ihr einen Altbau saniert, könnt ihr auch den Grundriss ändern. Dafür ist es aber wichtig zu wissen, welche Wände tragend sind und welche wegkönnen, ohne dass alles einstürzt.

Altbau sanieren: Gibt es eine Dämmpflicht?

Eine allgemeine Pflicht für Bauherren, die Dämmungsarbeiten vorschreibt, gibt es nicht. Aber Achtung: Wenn ihr bei anstehenden Arbeiten mehr als zehn Prozent der Fassade erneuert, dann müsst ihr sie entsprechend dem Gebäudeenergiegesetz neu dämmen. Das bedeutet: Wenn nur ein kleiner Riss in der Fassade ausgebessert wird, ist keine komplette Außendämmung nötig. Ist eine größere Fläche betroffen, so muss diese in ihrer Gesamtheit gedämmt werden.

Was allerdings bei Kauf eines Altbaus auf euch zukommen kann, sind gewisse Nachrüstpflichten. Das Gebäudeenergiegesetz schreibt beim Eigentümerwechsel drei Sanierungspflichten vor: 

• Veraltete Heizkessel erneuern. Alte Öl- und Gasheizungen müssen nach 30 Jahren Laufzeit ausgetauscht werden. Das gilt für sogenannte Standard- und Konstanttemperaturkessel. Niedertemperatur- und Brennwertheizungen sind davon noch ausgenommen. Welche neue Heizung ihr einbauen dürft, wird im Gebäudeenergiegesetz vorgeschrieben. Das wird aktuell überarbeitet. Klar ist bereits: Nach den Plänen der Bundesregierung dürfen ab 01. Januar 2024 ausschließlich Heizungsanlagen eingebaut werden, die mindestens mit 65 Prozent erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme betrieben werden.
• Nicht gedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die in unbeheizten Räumen wie etwa im Keller liegen, nachträglich dämmen.
• Nicht gedämmte oberste Geschossdecken oder Dächer dämmen. Betroffen ist die Decke, die einen beheizten von einem unbeheiztem Raum trennt. Normalerweise sind das die Decken zwischen dem bewohnten Obergeschoss und dem nicht ausgebauten Dachboden. Stattdessen kann auch das Dach gedämmt sein. Die neue Dämmung darf dabei einen Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreiten.

Was muss ich bei der Sanierung eines Altbaus beachten, der unter Denkmalschutz steht?

Wenn euer Haus unter Denkmalschutz steht, dann seid ihr zum Erhalt der historischen Bausubstanz verpflichtet und müsst bei der Altbausanierung eng mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde zusammenarbeiten. Es kann auch sein, dass nicht das gesamte Haus, sondern nur Teile davon unter Denkmalschutz stehen.

Das können schützenswerte Alleinstellungsmerkmale sein wie eine besondere Bauart, ein spezieller Fenstertyp oder bestimmte Kunstarbeiten. Dann habt ihr für den Rest freie Hand. Wenn ihr herausfinden wollt, ob und in welcher Form ein Haus unter Denkmalschutz steht, könnt ihr euch an die untere Denkmalschutzbehörde wenden.

Vor allem bei der Dämmung der Fassade oder neuen Fenstern und Türen sind eure Möglichkeiten oft eingeschränkt. Häufig ist nur eine Innendämmung möglich. Die aber kostet Platz und ist weniger energieeffizient als die Außendämmung.

Die Denkmalschutzbehörde kann euch Auflagen bei der Altbausanierung machen, die durchaus mit Zusatzkosten verbunden sein können. Dafür sind denkmalgeschützte Altbauten weitestgehend von den Auflagen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ausgenommen. Und für die Sanierung eines Denkmals gibt es eine hohe staatliche Förderung, auch auf regionaler Ebene. Ihr könnt beispielsweise bei selbst genutzten Immobilien insgesamt 90 Prozent der Sanierungs- und Modernisierungskosten abschreiben.

Was kostet eine Altbausanierung?

Ein altes Haus ist auch immer ein bisschen die Büchse der Pandora: Vor dem Öffnen kann man nie genau sagen, was wirklich drin steckt. Der Sanierungsbedarf ist vorher also nicht genau kalkulierbar. Was, wenn die Holzbalken morsch sind, unerwartet Schimmel oder sogar Hausschwamm auftritt? 

Ihr solltet in jedem Fall einen ordentlichen Puffer für finanzielle Überraschungen haben. Und beim Kauf unbedingt einen Bausachverständigen mitnehmen, der den Sanierungsbedarf abschätzen kann.

Grob kann man sagen, dass man bei Häusern, die auf ihren hundertsten Geburtstag zusteuern, nochmal 50 Prozent des Kaufpreises für Modernisierungsmaßnahmen hinzurechnen sollte. Für Häuser aus der Nachkriegszeit könnt ihr gedanklich 40 Prozent und für Häuser aus den 1970er- und 1980er-Jahren etwa ein Drittel des Kaufpreises addieren. Selbst ein Haus aus den 1990er- oder 2000er-Jahren wird nach dem Kauf nicht bezugsfertig sein. Hier werden rund 20 Prozent des Kaufpreises für die Sanierung fällig.

Wenn das Geld in erster Linie in die energetische Sanierung des Altbaus fließt, dann haben sich die Kosten aufgrund der Energieeinsparung in der Regel nach fünf bis zehn Jahren amortisiert. Achtet ihr bei der Altbausanierung stattdessen nur auf die Optik, dann könnt ihr allerdings mit keinerlei Amortisation der Investitionskosten rechnen.

Welche Förderung gibt es für die Altbausanierung?

Die Sanierung eines Altbaus kostet zwar viel Geld, aber es gibt auch viele Fördermittel, mit denen der Staat euch unterstützt. Die Fördermaßnahmen wurden in der „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) zusammengefasst. Folgende Fördersummen sind möglich:

• bei Einzelmaßnahmen: Zuschüsse bis zu 18.000 Euro (pro Objekt)
• für die Vollmodernisierung zum Effizienzhaus 40EE: zinsgünstiger Kredit von maximal 150.000 Euro

Übrigens: Auch die energetische Fachplanung und Baubegleitung durch einen Energieberater wird gefördert.

2020 wurde zudem die steuerliche Förderung der Altbausanierung deutlich verbessert. Seither könnt ihr bis zu 20 Prozent der förderfähigen Kosten, maximal aber 40.000 Euro, über einen Zeitraum von drei Jahren von eurer Steuerpflicht abziehen. Voraussetzung: Das sanierte Gebäude ist mindestens zehn Jahre alt und wird vom Eigentümer bewohnt.

Fördermittel müsst ihr grundsätzlich beantragen, bevor die ersten Handwerker anrücken. Bei einer Steuer-Rückerstattung ist das nicht nötig.

Was ist besser fürs Klima: Altbau sanieren oder neu bauen?

In aller Regel ist es klimafreundlicher, einen Altbau zu sanieren, als ein neues Haus zu bauen. Das liegt vor allem daran, dass beim Neubau eine viel größere Menge an (neuen) Baustoffen verarbeitet wird. Um diese herzustellen, zu lagern und zu transportieren wird viel Energie benötigt. Allerdings wird auch für die Entsorgung alter Materialien wird Energie verbraucht.

Ein weiterer wichtiger Faktor, der oft übersehen wird: Neubaugebiete liegen oft in den Randgebieten oder im Umland der Städte. Zum Arbeiten, Einkaufen und für sonstige Erledigungen sind die Bewohner meist auf das Auto angewiesen. Die CO2-Emissionen für Mobilität sind dann doppelt bis dreimal so hoch wie beim Wohnen in der Kernstadt.

Beispiele für eine Altbausanierung

Mit der Sanierung eines Altbaus kann man sich durchaus eine Traumwohnung schaffen. Inspiration gefällig? Dann schaut euch hier an, wie ein junges Paar ein 150 Jahre altes Gründerzeithaus saniert hat.

Auch ein altes, schwammverseuchtes Backsteinhaus kann zu einem modernen Wohnloft werden, wie wir in dieser Homestory zeigen.