Wie viel ist meine Immobilie wert? Das fragen sich Hausbesitzer, die ihr Haus verkaufen wollen. Ein Beispiel, wie ihr bei der Wertermittlung vorgehen könnt.
Natalie und Sebastian Sommer wollen ihr Haus in Hamburg verkaufen. Sebastian hat ein attraktives Jobangebot aus Süddeutschland unterschrieben. Jetzt steht das Paar vor der Frage, zu welchem Preis es sein hübsches Häuschen anbieten soll. Sie fragen sich: Was ist unsere Immobilie eigentlich wert?
Die Eckdaten und die Lage des Objekts
Das Haus der Sommers:
- bietet etwa 150 Quadratmeter Wohnfläche
- steht auf einem knapp 700 Quadratmeter großen Grundstück
- stammt ursprünglich aus dem Jahr 1910
Der Vorbesitzer hatte hinten noch einen eingeschossigen Trakt anbauen lassen, das Haus komplett modernisiert und gedämmt. Haus, Außenanlagen und Garten sind in einwandfreiem Zustand.
Das Haus befindet sich in einer der schönsten Straßen von Niendorf, einem beliebten, gutbürgerlichen Stadtteil im Norden Hamburgs. U-Bahn, Einkaufszentrum, Kita und Schulen sind zu Fuß in wenigen Minuten erreichbar. Auch Flughafen und Autobahn liegen nur ein paar Fahrminuten entfernt. Von der A7 hört man nichts. Von den Flugzeugen hingegen schon, wenn sie bei Wind aus Süd oder Südwest in Richtung Elbe starten.
Insgesamt macht das Objekt einen hellen und gepflegten Eindruck. Für zwei Personen ist das Haus perfekt, Familien hingegen dürfte bei der großzügigen Aufteilung ein Zimmer fehlen.
Preisfindung: Wie viel ist meine Immobilie wert?
Wie ist jetzt bei der Preisfindung vorzugehen? Ganz nüchtern betrachtet, zunächst nach Zahlen. Laut Bodenrichtwertkarte haben Grundstücke in der Straße einen Quadratmeterpreis von knapp 500 Euro. Das ist mit wenigen Klicks und kostenlos im Internet feststellbar.
Das 700 Quadratmeter große Grundstück hat demnach einen statistischen Grundwert von 350.000 Euro.
Hinzu kommt der Wert der Bausubstanz. Die Wohnfläche wird je nach Zustand und Ausstattung mit etwa 1.200 bis 1.800 Euro je Quadratmeter bewertet. Die 150 Quadratmeter des Hauses dürften also einen Schätzwert von etwa 255.000 Euro haben.
Der Gesamtwert liegt also etwas über 600.000 Euro.
Verschiedene Wertschätzungen einholen
Auch die kostenpflichtigen Bewertungsportale im Internet bewegen sich ungefähr in dieser Größenordnung.
Auch ein Bausachverständiger kann damit beauftragt werden, eine Wertgutachten für eure Immobilie zu erstellen. Als neutraler Schätzer hat sein Gutachten besonderes Gewicht und kann Preisverhandlungen verkürzen.
Im Fall der Sommers ermittelt ein neutraler Schätzer, der in der Regel für Banken als Gutachter tätig ist, einen Verkehrswert von circa 650.000 Euro.
Die Einschätzung einiger Makler, die eine Bewertung abgeben sollten, liegt um einiges höher. Makler kennen Angebot und Nachfrage sowie die jeweiligen Schmerzgrenzen von Käufern und Verkäufern aus ihrem täglichen Business ziemlich genau. Aus ihrer Sicht müsste ein Verkaufspreis von 820.000 bis 850.000 Euro realisierbar sein.
Verkaufspreis festlegen
Diese Summe kommt den Erwartungen von Natalie und Sebastian Sommer schon näher. Sie stellen sich einen Erlös von mindestens 860.000 Euro vor und würden mit knapp unter 900.000 Euro ins Rennen gehen. Mit über zehn Prozent Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Maklercourtage und Notar würde das Haus einen Käufer dann über eine Million Euro kosten. Da wird die Luft bei potentiellen Kunden schon dünner!
Bei der Preisfindung ist wichtig: Man muss auch aufpassen, das Objekt nicht „zu verbrennen“. Ist eine Immobilie über einen längeren Zeitraum im Angebot, bekommt sie schnell den Ruf eines Ladenhüters.
Verkaufspreis ist nicht gleich Verkehrswert
Nicht so bei Familie Sommer: Nach drei Monaten auf dem Markt wurde ein Verkaufstermin beim Notar vereinbart – für 795.000 Euro.
Das ist deutlich mehr, als der Bodenrichtwert und als der unabhängige Gutachter geschätzt hat. Aber weniger, als die Makler für erzielbar hielten und als die Eigentümer gehofft hatten.
Wie viel eine Immobilie wert ist, hängt eben immer auch davon ab, wie viel jemand dafür zu zahlen bereit ist. Und das kann weit mehr sein als der Verkehrswert.
