Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Wann kommt’s zur Zwangssanierung?

Vor allem Häuser, die vor 1979 gebaut wurden, verbrauchen viel Energie. Das steht den Bemühungen um mehr Klimaschutz entgegen. Wenn ihr eine ältere Immobilie kauft, besteht unter Umständen eine Sanierungspflicht. Das müssen Eigentümer wissen.

Der energetische Zustand der Häuser in Deutschland ist ein echtes Problem. Mehr als drei Millionen Wohngebäude befinden sich in der schlechtesten Energieeffizienzklasse H. Als Teil ihrer Energieeffizienzziele hat die Bundesregierung beschlossen, den Wärmebedarf von Gebäuden bis 2050 um 80 Prozent zu reduzieren. Der Gebäudebestand soll dann nahezu klimaneutral sein. 

Doch dafür ist es unabdingbar, dass mehr saniert wird. Die Sanierungsrate muss sich von derzeit etwa einem auf mindestens zwei Prozent verdoppeln. Zwar gibt es nur wenige Sanierungspflichten für Bestandsgebäude. Und von denen sind Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern ausgenommen, wenn sie das Gebäude seit mindestens 1. Februar 2022 selbst bewohnen. Doch beim Verkauf ist der neue Eigentümer zur Sanierung verpflichtet, es besteht also, wenn ihr wollt, eine „Zwangssanierung“.

Für wen besteht eine Sanierungspflicht?

Wer in Deutschland zu einer energetischen Sanierung verpflichtet ist und welche Maßnahmen erforderlich sind, steht im Gebäudeenergiegesetz (GEG), das 2020 in Kraft getreten ist und seither bereits mehrfach überarbeitet wurde. Eigentümer von Wohngebäuden betrifft vor allem die Pflicht, die oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachraum zu dämmen. Außerdem sind in bestimmten Fällen eine Heizungserneuerung, die Dämmung von Heiz- und Warmwasserleitungen oder sogar Wärmeschutzmaßnahmen an der Gebäudehülle vorgeschrieben.

Wie oben erwähnt, gilt für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern eine Ausnahme, wenn sie das Haus schon seit Jahrzehnten selbst zu Wohnzwecken nutzen. Beim Eigentümerwechsel greift dann jedoch die Sanierungspflicht. Sie betrifft sowohl Käufer als auch Erben und Beschenkte.

Zwangssanierung: Wann muss ein Altbau saniert werden?

Wer eine Immobilie kauft oder erbt, die nicht die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt, muss sie so sanieren, dass das Gebäude den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Dafür haben Neueigentümer ab Einzug zwei Jahre Zeit. 

Achtung: Wenn ihr die Sanierungspflicht nicht erfüllt, drohen Bußgelder bis zu 50.000 Euro. 

Zwangssanierung: Bin ich verpflichtet, mein Haus zu sanieren?

Um keine bösen Überraschungen zu erleben, solltet ihr euch vor dem Hauskauf umfassend über mögliche Sanierungspflichten informieren. Erste Hinweise findet ihr im Energieausweis. Das Dokument ist nach dem Gebäudeenergiegesetz beim Hausverkauf verpflichtend zu übergeben. Es enthält die wichtigsten Kennzahlen zum Energieverbrauch, darunter die Energieeffizienzklasse. 

Außerdem schreibt das Gesetz für den Eigentümerwechsel ein informatorisches Gespräch mit einem Energieberater vor; dieser kann Auskunft zu den gesetzlichen Sanierungspflichten geben. 

Welche Sanierungspflicht gibt es beim Altbau?

Das Gebäudeenergiegesetz schreibt für Bestandsimmobilien bei einem Eigentümerwechsel drei Sanierungspflichten vor. Folgende Maßnahmen müsst ihr gegebenenfalls nachholen:

1. Oberste Geschossdecken oder Dach dämmen (§ 47 GEG): Ist der Dachraum unbewohnt und nicht beheizt, ist eine Dämmung der obersten Geschossdecke nachzurüsten – zumindest dann, wenn diese nicht die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz erfüllt. Der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) darf nicht über 0,24 W/m²K liegen.

Übrigens: Die Sanierungspflicht gilt auch als erfüllt, wenn ihr die Dachflächen dämmt. Das ist zum Beispiel sinnvoll, wenn ihr einen späteren Dachausbau plant.

2. Heizkessel erneuern (§ 72 GEG): Alte Öl- und Gasheizungen müssen nach 30 Jahren Laufzeit ausgetauscht werden. Die Sanierungspflicht gilt für sogenannte Standard- und Konstanttemperaturkessel. Niedertemperatur- und Brennwertheizungen sind davon noch ausgenommen. Es kann jedoch durchaus passieren, dass sie im Zuge der nächsten Gesetzesüberarbeitungen einbezogen werden. Dann gäbe es in Sachen Heizungserneuerung eine Zwangssanierung. Noch sind das aber Planspiele und vom Gesetzgeber nicht verabschiedet.
3. Warmwasserführende Rohre dämmen (§ 71 GEG): Sind Heizungs- und Warmwasserrohre oder Armaturen nicht gedämmt, muss dies in unbeheizten Räumen wie im Keller nachgeholt werden.

Tipp: Im Rahmen eines Modernisierungs-Checks erfahrt ihr, welche Maßnahmen bei eurem Objekt sinnvoll oder verpflichtend sind.

Gibt es auch eine gesetzliche Pflicht zur Fassadendämmung?

Wenn ihr die Außenwände nicht saniert, gibt es auch keine Pflicht, sie zu dämmen. Aber es gibt eine indirekte Form der Zwangssanierung: Sobald im Rahmen einer Instandhaltung mehr als 10 Prozent der Fläche eines Gebäudeteils erneuert werden, muss der Gebäudeteil nach der Sanierung den gesetzlichen Dämmstandard erfüllen (§ 48 GEG). Konkret bedeutet das: Wenn ihr die Fassade neu verputzen und streichen wollt, müsst ihr sie auch dämmen!

ACHTUNG: Diese Nachrüstpflicht gilt übrigens völlig unabhängig vom Eigentümerwechsel.  

Was kostet die Sanierung bei Eigentümerwechsel?

Den Sanierungspflichten nachzukommen, kann eine teure Überraschung werden. Deshalb solltet ihr euch unbedingt vor dem Hauskauf informieren, was auf euch zukommt. Wie viel die Sanierung schließlich kostet, hängt von vielen Faktoren ab wie dem Alter und Zustand des Gebäudes sowie den aktuellen Handwerker- und Materialkosten.

Sanierungspflicht: Das plant die EU

Die Sanierungspflichten in Deutschland sind auch Teil eines europäischen Gesamtkonzepts. In der Union wird seit Monaten die Überarbeitung der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) verhandelt. Nach den Vorschlägen der EU-Kommission und des Ministerrates liegen nun auch die des Ausschusses für Industrie, Forschung und Enerige (ITRE) im EU-Parlament vor. 

Sie sehen vor, dass Bestandswohngebäude bis 2030 mindestens Effizienzklasse E und bis 2033 mindestens Effizienzklasse D erreichen müssen. Außerdem wird eine umfassende Solarpflicht vorgeschlagen. 

Ab 2033 sollen alle Bestandsgebäude, die einer größeren Renovierung unterzogen werden, mit einer Solaranlage ausgestattet werden. Ob sich der Parlamentsausschuss mit diesen sehr ambitionierten Plänen durchsetzen wird, ist noch nicht absehbar. 

Klar ist jedoch: Es ist eine Frage der Zeit, wann die EU weitere, schärfere Sanierungspflichten oder gar eine Zwangssanierung einführt. Und dann muss Deutschland nachziehen.