Ihr wollt bauen? Dann müsst ihr einen Bauantrag stellen. Unserer Checkliste zeigt euch, welche Unterlagen ihr für eine Baugenehmigung benötigt.
Wer eine Baugenehmigung haben möchte, der muss in den meisten Fällen einen Bauantrag stellen. Dafür müssen eine Vielzahl von Unterlagen eingereicht werden.
Da Baurecht aber Ländersache ist, unterscheiden sich die geforderten Unterlagen (Bauvorlagen) von Bundesland zu Bundesland. Unsere Übersicht zeigt euch, welche Dokumente und Nachweise üblicherweise Teil eines vollständigen Bauantrags sind und was ihr noch beachten solltet, um eine Baugenehmigung zu erhalten.
Bauantrag stellen: Die Vorbereitung
Bevor ihr einen Bauantrag stellt, solltet ihr euch die Landesbauordnung und die Bauvorlagenverordnung für euren Wohnsitz besorgen. Die findet sich meistens in den Online-Portalen der Landesregierungen oder eurer Gemeinde.
Auch die Städte und Gemeinden halten oft Vordrucke der Antragsvorlagen zum Download bereit. Aus ihnen geht ebenfalls hervor, welche Dokumente und Nachweise ihr in eurer Region beibringen müsst. Die Unterlagen müssen in dreifacher Ausfertigung eingereicht werden.
Achtung: Nehmt euch Zeit, wenn ihr den Bauantrag stellt beziehungsweise die dafür nötigen Unterlagen zusammentragt. Denn ein unvollständiger Bauantrag kann von eurer Baubehörde abgelehnt werden. Aber keine Panik: Den Bauantrag füllt ohnehin euer Architekt, Bauingenieur oder Fertighausanbieter aus.
Wer schreibt den Bauantrag, wer reicht ihn ein?
Nicht der Bauherr selbst bereitet den Bauantrag vor. Dafür benötigt ihr einen Fachmann, der bauvorlagenberechtigt ist, erklärt Torsten Flomm, Vorsitzender des Grundeigentümer-Verband Hamburg von 1832 e.V..
Das ist beim Hausbau, umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen oder Anbauten meistens ein:
- Architekt
- oder Bauingenieur.
Sie wissen genau, welche Unterlagen eingereicht werden müssen und sparen euch so viel Zeit. Dementsprechend ist es bei Bauvorhaben ab einer gewissen Größenordnung vor allem die Statik, die es notwendig macht, einen Fachmann mit der Vorbereitung des Bauantrags zu betrauen.
Der Bauvorlagenberechtigte übernimmt mit seiner Unterschrift die öffentlich-rechtliche Verantwortung für den Bau. Darüber hinaus müsst ihr als Bauherr den Antrag jedoch zusätzlich zum Verfasser unterschreiben. Gemeinsam seid ihr offizielle Antragsteller.
Bei kleineren Bauvorhaben kann auch ein Handwerksmeister die Antragsunterlagen ausfüllen. Welche das sind, könnt ihr im Netz nachlesen. Dort findet ihr die Landesbauverordnungen der einzelnen Bundesländer. Wenn euch das Juristendeutsch zu umständlich ist, geht es aber auch einfacher. Geht zum örtlichen Bauamt (auch Baureferat, Bauaufsichtsamt) und sprecht dort mit einem Mitarbeiter über euer Bauvorhaben.
Ausgefülltes Bauantragsformular
Andere Bundesländer, andere Unterlagen. Dabei gilt: Trotz föderaler Unterschiede gibt es einige Unterlagen, die ihr immer benötigt, wenn ihr eine Baugenehmigung erhalten wollt.
Den Vordruck für das Bauantragsformular gibt es beim zuständigen Bauamt. Er enthält häufig auch das Formular für die Zustimmungserklärung der Nachbarn und eine Baulastenerklärung. Diese können von Bedeutung sein, wenn euer Bauvorhaben die Rechte Dritter einschränkt. Beispielsweise ist das der Fall, wenn die Abstandsflächen unterschritten werden.
- Beispiel: Muster eine Bauantragsformulars.
Auszug aus dem Liegenschaftskataster
Die Liegenschaftskarte wird auch als Katasterkarte oder Flurkarte bezeichnet. Es ist die amtliche Karte eures Grundstücks und gibt unter anderem Auskunft über Größe, Begrenzungen und sich auf dem Grundstück befindliche Gebäude und ihre Nutzungsart.
Ihr bekommt es bei der zuständigen Baubehörde oder einem Vermessungsingenieur gegen eine geringe Gebühr (15 bis 60 Euro). Wenn ihr einen Bauantrag stellt, muss eine der drei einzureichenden Karten in der Regel beglaubigt sein.
Amtlicher Lageplan und Freiflächenplan
Der Lage- und Freiflächenplan (oder auch Freiflächengestaltungsplan) zeigt die Lage des Grundstücks und seine Grenzen. Meistens ist ein Maßstab von 1:1000 vorgesehen. Er enthält die genaue Bezeichnung (Straße und Hausnummern) des Grundstücks und der Nachbarflurstücke und gibt Auskunft über Entwässerung und Abwasserbehandlung. Außerdem müssen die Baulinien und -grenzen der vorhandenen und der geplanten baulichen Anlagen sowie häufig auch die vorhandenen Gebäude der Nachbargrundstücke und Abstandflächen eingezeichnet sein.
Darüber hinaus gehören zum Plan auch die Art der Nutzung, die Zahl der Geschosse, Trauf- und Firsthöhe und die Dachform. Ebenfalls aufgeführt wird der aktuelle und der geplante Grünbestand. Falls vorgesehen, werden auch die Maße einer Zufahrt angegeben.
Die Bauzeichnungen
Die Bauzeichnungen zeigen die Grundrisse, den Schnitt und die unterschiedlichen Ansichten eures Bauvorhabens. In einer Bauzeichnung werden oft auch die Räume nach ihrer künftigen Nutzung bezeichnet. Auch die Art des Baumaterials wird genannt. Der geforderte Maßstab ist in der Regel 1:100.
Die Baubeschreibung
Die Baubeschreibung erklärt in schriftlicher Form das Bauprojekt in seinen technischen Einzelheiten. Den Text wird euer Architekt, Bauingenieur oder Fertigbauanbieter für euch formulieren. Aber achtet darauf, dass das Schriftstück möglichst detailliert über euer Bauvorhaben Auskunft gibt, wenn ihr den Bauantrag stellt.
Denn die Baubeschreibung ist auch die spätere Vertragsgrundlage und definiert, welche Leistungen der Architekt und die Baufirmen tatsächlich erbringen müssen. Um auf der sicheren Seite zu sein, könnt ihr den Text von einem unabhängigen Gutachter prüfen lassen. Denn sind die Angaben unvollständig, können unter Umständen teure Nachforderungen entstehen.
- Beispiel: Baubeschreibung in Baden-Württemberg
Berechnungen zur bebauten und unbebauten Grundstücksfläche
Bei den Berechnungen zur bebauten und unbebauten Grundstücksfläche geht es um die Ermittlung …
- … der bebauten Fläche,
- … des umbauten Raumes,
- … der Grundflächenzahl,
- … der Geschossflächenzahl.
Auch eine mögliche Aufteilung in Wohn- und Nutzfläche wird hier dokumentiert. Die Kosten werden ebenfalls aufgeführt. Meistens erfolgt eine Unterteilung in Rohbau- und Gesamtkosten.
Technische Nachweise
Je nach Bauvorhaben müsst ihr, beziehungsweise euer Architekt, einen Sicherheitsnachweis erbringen, wenn ihr einen Bauantrag stellt beziehungsweise eine Baugenehmigung erhalten wollt. Hier geht es um die Standsicherheit, also die Statik des Gebäudes. Zusätzlich fordern einige Baubehörden einen Wärmeschutz-, Schallschutz- und Brandschutznachweis. Erkundigt euch im Vorfeld, ob das für euer Bauvorhaben notwendig ist.
- Beispiel: Bautechnische Nachweise in Hamburg
Angaben zur Erschließung des Grundstücks (Abwasser, Energie, Verkehr, Telekommunikation)
Baut ihr in einem erschlossenen Baugebiet, sind die Angaben zur Erschließung des Grundstücks schnell gemacht. Die Leitungen liegen dann schon vor eurer künftigen Haustür. Wollt ihr auf einem noch nicht erschlossenen Grundstück bauen, ist dieser Punkt zentral. Besprecht unbedingt im Vorfeld, ob eine Erschließung überhaupt möglich ist und was diese euch kosten würde.
Nachweis zu Pkw-Stellplätzen
In den meisten Bundesländern müssen Bauherren bei einem Neubau für ausreichend Stellfläche für Pkw sorgen oder eine Ablösesumme an die Gemeinde entrichten. Hamburg und Berlin haben ihre Stellplatzverordnungen für private Wohnhäuser gelockert. Andere Bundesländer überlassen die Regelung den Gemeinden. Macht euch schlau, wie in eurem Bundesland derzeit die Rechtslage ist.
Der Abweichungsantrag
Ein Abweichungsantrag wird zusätzlich notwendig, wenn euer Bauvorhaben vom geltenden Bebauungsplan oder den Bauvorschriften abweicht. Dabei kann es zum Beispiel um geringere Abstände zum Nachbargrundstück gehen, abweichende Gebäudehöhen oder architektonische Besonderheiten. Das sei zum Beispiel dann der Fall, so Evelyn Wernecke, Bauherrenberaterin vom Bauherren-Schutzbund e. V. aus Erfurt, wenn ein Bauherr in einem Gebiet mit lauter Satteldächern ein Flachdach im Bauhausstil plant.
Beispiel: Abweichungsantrag in Hamburg
Wer muss den Bauantrag unterschreiben?
Auch wenn euer Architekt den Antrag für die Baugenehmigung vorbereitet, seid ihr als Bauherr der Antragsteller. Verfasser und Bauherr müssen beide unterschreiben. Oft muss auch die Zulassung eures Fachmanns als Bauvorlageberechtigter nachgewiesen werden. Einige Baumämter, so betont Wernecke, fordern auf allen drei Antragsausfertigungen eine Unterschrift im Original.
Checkliste 1: In 5 Schritten zur Baugenehmigung
Hier noch einmal in der Übersicht die einzelnen Schritte vom Bauantrag zur Baugenehmigung:
- Landesbauordnung und die Bauvorlagenverordnung studieren: Lest euch die im Land und der Gemeinde gültigen Verordnungen durch. Macht euch über so viele Details wie möglich schlau und besorgt euch die Infos dazu über das Netz oder vor Ort beim Bauamt.
- Chancen durch Bauvorabfrage prüfen: Macht einen Termin bei örtlichen Bauamt. Ein persönliches Gespräch beseitigt so manche Unklarheit und bewahrt euch vor Fehlern. Vor allem dann, wenn ihr vom Bebauungplan abweichen wollt.
- Mit dem Bauvorlageberechtigen sprechen: Wie beschrieben muss offiziell ein Fachmann/eine Fachfrau den Bauantrag stellen. Sprecht euch mit ihm/ihr ab: Was könnt ihr selbst an Unterlagen beschaffen, was nur der Experte/die Expertin?
- Unterlagen für den Bauantrag sammeln: Stellt sicher, dass ihr alle nötigen Dokumente beisammen habt, bevor ihr den Bauantrag stellt. Fragt auch hier vorher im Bauamt nach, welche Unterlagen genau benötigt werden.
- Bauantrag stellen: Gemeinsam mit eurem Bauvorlagenberechtigten unterschreibt ihr den Bauantrag und reicht ihn ein.
Checkliste 2: Übersicht der für die Baugenehmigung wichtigen Unterlagen
Und hier die Unterlagen, die das Bauamt in der Regel sehen will. ACHTUNG: Dies ist nur eine allgemeine Übersicht. Aufgrund der verschiedenen Landesbauordnungen kann es sein, dass ihr eventuell noch abweichende Dokumente einreichen müsst.
- Ausgefülltes Bauantragsformular
- Auszug aus der Liegenschaftskarte
- Lage- und Freiflächenplan
- Bauzeichnungen
- Baubeschreibung
- Berechnungen zur bebauten und unbebauten Grundstücksfläche
- Technische Nachweise
- Angaben zur Erschließung des Grundstücks (Abwasser, Energie, Verkehr, Telekommunikation)
- Nachweis zu Pkw-Stellplätzen
- Eventuell Abweichungsantrag
Unterschrift nicht vergessen
