Sinken die Immobilienpreise jetzt dauerhaft? Erfahrt hier aktuelle Zahlen, Studien und Prognosen zum Immobilienmarkt und zur Immobilienpreisentwicklung.
Jahrelang kannten die Immobilienpreise in Deutschland nur einen Weg: nach oben. Jetzt zeigt sich eine Wende. Experten und Wissenschaftler untersuchen die Immobilienpreisentwicklung regelmäßig. Wir halten euch auf dem Laufenden über den Immobilienmarkt und liefern Einschätzungen und Prognosen.
Aktuelle Immobilienpreisentwicklung
Blicken wir aber zunächst einmal auf die aktuellen Immobilienpreise. Einen sehr guten Überblick gibt der Europace HauspreisIndex EPX.
Der Gesamtindex für alle Immobilientransaktionen in Deutschland sinkt im August 2023 zum vierten Mal in Folge. Im Vergleich zum Vormonat (Indexwert: 210,62) sind die Immobilienpreise um 0,4 Prozent zurückgegangen. Von August 2022 (Indexwert: 222,97) zum August 2023 (209,77) betrug der Rückgang – 5,92 Prozent.
Eigentumswohnungen zeigen einen leichten Rückgang mit einem Indexwert von 206,87 Punkten, was einem Rückgang von 0,66 Prozent gegenüber Juli (208,25) entspricht. (Vorjahresmonat: 227,27 / – 8,98 Prozent).
Auch die Bestandshäuser liegen im Minus. Der Index sank von 195,56 Punkten im Juli auf 194,22 Punkte im August, was einer Veränderung von etwa 0,69 Prozent entspricht. (Vorjahresmonat: 214,37 / – 9,4 Prozent).
Die Preise für Neubauhäuser stiegen dagegen ganz leicht an. Hier erhöhte sich der Index von Juli 2023 (228,06) auf August 2023 (228,21) um 0,06 Prozent. (Vorjahresmonat: 227,27 / – 9,4 Prozent).
Die aktuellen Indexwerte des Hauspreisindex EPX / August 2023
| Indexwert August 2023 | Veränderung Vormonat | Veränderung Vorjahresmonat | |
| Eigentumswohnungen | 206,87 | – 0,66 % | – 8,98 % |
| Bestandshäuser | 194,22 | – 0,69 % | – 9,4 % |
| Neubauhäuser | 228,21 | + 0,06 | + 0,44 |
| Gesamtindex | 209,77 | – 0,4 % | – 5,92 % |
Prognosen und Einschätzungen zum Immobilienmarkt
Stärkster je gemessener Preisrückgang
September 2023: Das Statistische Bundesamt (Destatis) hat nach eigenen Angaben den stärksten Rückgang der Wohnimmobilienpreise gegenüber einem Vorjahresquartal seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000 verzeichnet. Demnach sanken die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) in Deutschland im 1. Quartal 2023 um durchschnittlich 6,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Im Vergleich zum 4. Quartal 2022 waren Wohnimmobilien im 1. Quartal 2023 durchschnittlich 3,1 % günstiger. Hauptgrund für den Rückgang: die sinkende Nachfrage infolge gestiegener Finanzierungskosten und einer anhaltend hohen Inflation.
Immobilien erschwinglich wie selten zuvor
Juli 2023: Im Rückblick auf die Niedrigzinsphase der vergangenen Jahre kommt es uns heute so vor, als wäre die Lage für Eigenheim-Interessenten nie schlechter gewesen. Falsch! Sagt zumindest das Handelsblatt und belegt es mit dem sogenannten Erschwinglichkeitsindex. Es sei in den achtziger Jahren viermal schwieriger gewesen, ins Eigenheim zu kommen. Die heutige Erschwinglichkeit liege „auf dem Niveau von 2008, was immer noch vergleichsweise niedrig ist“.
Aber weshalb erscheint es vielen so, als wäre Wohneigentum unmöglich? Das habe mehrere Gründe, heißt es im Artikel:
- Der gestiegene Anspruch: Die Menschen verlangen mehr Wohnfläche und bessere Ausstattung. Das ist natürlich teurer.
- Weniger Eigenleistung: Früher haben die Bauherren selbst mehr angepackt.
- Weniger Verzicht: Baufamilien wollen sich anderweitig kaum einschränken. Früher sei die Familie eben nicht in den Urlaub gefahren oder hätte sich nur ein Auto geleistet.
- Hohe Kaufnebenkosten und wenig Förderung: Die Grunderwerbsteuer reißt heute ein großes Loch ins aufgebaute Eigenkapital. Und im Vergleich zu früher gibt es kaum Neubauförderung. Für potenzielle Bauherren wirkt das abschreckend.
Fazit und Prognose: Weil die Bauzinsen aber früher viel höher lagen (teilweise bis zu zwölf Prozent), haben die Deutschen trotz hoher Immobilien- und Baupreise heute bessere Möglichkeiten, ins Eigenheim zu kommen. Ob die Erschwinglichkeit in den kommenden Jahren wieder besser wird, ist mehr als fraglich.
Langzeit-Prognose: Immobilienpreisentwicklung bis 2035
Mai 2023: Bei der aktuellen Immobilienpreisentwicklung erscheint eine Prognose bis ins Jahr 2035 mutig. Die Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) blicken für den Postbank Wohnatlas dennoch zwölf Jahre voraus. Die wichtigsten Ergebnisse:
- In fast der Hälfte aller 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte sinken die Preise inflationsbereinigt für Eigentumswohnungen bis 2035 um mindestens zwei Prozent unter das heutige Niveau.
- Anhaltende Preiszuwächse sind vor allem für den südlichen Teil Deutschlands, den Nordwesten (Nordsee-Nähe) sowie die meisten Großstädte vorhergesagt.
- Bayern schneidet am besten ab: In den Top-Ten finden sich im Wohnatlas gleich sechs bayerische Landkreise oder Städte.
Die Top-Ten der Gewinner-Regionen:
| Region | Immobilienpreis-Trend | qm-Preis 2022 |
| Potsdam (Stadt) | +2,71% | 5.581,56 Euro |
| Erding (Landkreis) | +2,13% | 5.763,70 Euro |
| Leipzig (Stadt) | +2,12% | 3.308,55 Euro |
| München (Stadt) | +2,08% | 9.733,83 Euro |
| Landshut (Stadt) | +1,98% | 5.054,62 Euro |
| Frankfurt a.M. (Stadt) | +1,93% | 6.654,34 Euro |
| Ebersberg (Landkreis) | +1,86% | 6.535,92 Euro |
| Augsburg (Stadt) | +1,86% | 4.807,35 Euro |
| Dachau (Landkreis) | +1,82% | 6.586,00 Euro |
| Köln (Stadt) | +1,52% | 5.118,94 Euro |
Wo Licht ist, gibt es auch Schatten. Die letzten vier Plätze liegen allesamt in Thüringen. Das sind die zehn Regionen mit der schlechtesten Immobilienpreis-Prognose:
| Region | Immobilienpreis-Trend | qm-Preis 2022 |
| Suhl (Stadt) | -4,20% | 1.645,20 Euro |
| Wartburgkreis | -3,54% | 1.551,40 Euro |
| Greiz (Landkreis) | -3,26% | 976,89 Euro |
| Altenburger Land | -3,25% | 1.031,31 Euro |
| Mansfeld-Südhart (Landkreis) | -3,21% | 967,43 Euro |
| Spree-Neiße (Landkreis) | -3,15% | 1.255,31 Euro |
| Oberspreewald-Lausitz (Landkreis) | -3,12% | 1.654,62 Euro |
| Elbe-Elster (Landkreis) | -3,11% | 1.011,61 Euro |
| Anhalt-Bitterfeld (Landkreis) | -3,00% | 1.390,10 Euro |
| Salzlandkreis | -2,96% | 1.123,49 Euro |
In einem Beitrag von handelsblatt.com findet ihr eine interaktive Karte mit allen deutschen Städten und Landkreisen.
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Prognose: Für Käufer wird es nicht einfacher Wohneigentum zu finden
Oktober 2022: Der neue Wohneigentumsreport des Immobilienunternehmens Accentro Real Estate mit dem Institut der deutschen Wirtschaft zerstört die Hoffnung vieler, auf dem angeheizten deutschen Immobilienmarkt nun doch endlich fündig zu werden. „Es wird für Käufer nicht einfacher oder günstiger, eine Wohnung zu finden“, prognostiziert Accentro-Chef Lars Schriewer.
Grund dafür sei der schleppende Neubau in Deutschland, der die Preise von Immobilien perspektivisch weiter stabilisiert. Weil die Nachfrage auch in Zukunft höher sei als das Angebot, würden die Preise in den kommenden Jahren nicht einbrechen. Im Gegenteil: Schriewer sieht für die zukünftige Entwicklung der Immobilienpreise die Möglichkeit weiterer Preissteigerungen.
Experten prognostizieren mehr Zwangsversteigerungen
Juli 2022: Wer mit seiner Baufinanzierung ohnehin schon am Anschlag ist, dem könnte durch die steigenden Zinsen und die höhere Inflation die Zwangsversteigerung seiner Immobilie drohen. Experten erwarten, dass die Zahl der Zwangsversteigerungen in den Jahren 2023 und 2024 deutlich zunimmt – nachdem sie in den zurückliegenden Jahren immer wieder gesunken war.
Haushalte mit mittlerem Einkommen seien von Zinserhöhungen, der hohen Inflation und dem gesunkenen Verbrauchervertrauen besonders hart getroffen, erklärte Walter Ruesch, Geschäftsführer beim Fachverlag Argetra, laut handelsblatt.de. Wer mit seiner Baufinanzierung in Schieflage gerät, könne aber kaum auf Verhandlungsspielraum mit den Banken hoffen, weil diese in den vergangenen Jahren „bis an den Anschlag finanziert haben“, sagte Ruesch.
Aktuell gebe es bereits eine leichte Steigerung von Zwangsversteigerungen. Deutlich würde die Zunahme aber erst in den Jahren 2023 und 2024. Grund dafür sei, dass sich ein Zwangsvollstreckungsverfahren ein bis zwei Jahre hinzieht.
Prognose zu den Immobilienpreisen in 2030 und 2060
Eine Studie von Schwäbisch Hall und der Universität Freiburg aus dem März 2019 hat einen Blick in die Zukunft gewagt. Die Prognose: Bis 2030 steigen die Immobilienpreise weiter. Gerade in begehrten Lagen im Süden des Landes und in Ballungszentren erhöhen sich laut Studie die Preise sogar bis 2060 – denn die hohe Nachfrage hält an.
Die Nachfrage nach Wohnraum steige weiter an, meinen die Forscher: Denn der Trend zu kleinen Haushalten wird weiter anhalten. So steige die Haushaltsanzahl bis 2030 um sechs Prozent. Auch die Wohnfläche pro Person nehme weiter zu: 2019 lag sie bei 45 Quadratmetern pro Person, 2022 schon bei 47,7 qm und 2030 wird sie bei 49 qm liegen.
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Aktuelle News zu den Immobilienpreisen
Wohnungspreise in den Großstädten sinken teils zweistellig
August 2023: Laut dem Immobilienportal Immowelt sind in 14 deutschen Großstädten die Preise für Wohnungen im Vergleich zu den Höchstständen von 2022 durch die Bank gefallen. So zahlen in München Immobilienkäufer aktuell 77.000 Euro weniger für eine 75-Quadratmeter-Wohnung als noch im April 2022. Den stärksten Preisrückgang verzeichnete Hannover mit einem Minus von fast 17 Prozent.
Kaufpreise für Wohnungen in deutschen Großstädten: Vergleich August 2023 / Höchststände 2022
| Stadt | Datum Höchststand | Höchster Quadratmeterpreis | Aktueller Quadratmeterpreis | Prozentualer Rückgang |
| Berlin | 01.07.2022 | 5.290 Euro | 5.115 Euro | – 3,3 |
| Bremen | 01.06.2022 | 3.362 Euro | 2.971 Euro | – 11,6 |
| Dortmund | 01.04.2022 | 2.829 Euro | 2.668 Euro | – 5,7 |
| Dresden | 01.06.2022 | 2.937 Euro | 2.555 Euro | – 4,2 |
| Düsseldorf | 01.03.2022 | 5.127 Euro | 4.635 Euro | – 9,6 |
| Essen | 01.01.2022 | 2.879 Euro | 2.686 Euro | – 6,7 |
| Frankfurt | 01.04.2022 | 6.382 Euro | 5.806 Euro | – 9,0 |
| Hamburg | 01.04.2022 | 6.737 Euro | 6.252 Euro | – 7,2 |
| Hannover | 01.03.2022 | 4.091 Euro | 3.400 Euro | – 16,9 |
| Köln | 01.04.2022 | 5.383 Euro | 4.682 Euro | – 9,7 |
| Leipzig | 01.03.2022 | 2.615 Euro | 2.505 Euro | – 4,2 |
| München | 01.04.2022 | 9.529 Euro | 8.502 Euro | – 10,8 |
| Nürnberg | 01.05.2022 | 4.167 Euro | 3.775 Euro | – 9,4 |
| Stuttgart | 01.03.2022 | 5.757 Euro | 5.117 Euro | – 11,1 |
Immobilienpreise: Stärkster Rückgang seit 2000
Juni 2023: Laut dem Statistischen Bundesamt sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im 1. Quartal 2023 um durchschnittlich 6,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal gesunken. Das war der stärkste Rückgang der Wohnimmobilienpreise gegenüber einem Vorjahresquartal seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Ausschlaggebend für den Rückgang der Kaufpreise waren laut Aussage der Statistiker weiterhin eine gesunkene Nachfrage infolge gestiegener Finanzierungskosten und die anhaltend hohe Inflation.
Wohnungspreise sinken flächendeckend in Süddeutschland
Juni 2023: Im Süden Deutschlands wird Wohneigentum wieder erschwinglicher. Wer derzeit eine Eigentumswohnung in Bayern oder Baden-Württemberg kauft, zahlt bis zu 15 Prozent weniger als vor einem Jahr. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in ausgewählten Stadt- und Landkreisen in Bayern und Baden-Württemberg untersucht wurden.
Dabei gilt der Preisrückgang sowohl für die ländlichen Gebiete als auch für die Städte. So gilt München mit einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 8.578 Euro für eine Bestandswohnung bundesweit immer noch als teuerste Metropole. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das aber einem Minus von 9,8 Prozent. Im baden-württembergischen Freiburg betrug der Preisrückgang gar 11,2 Prozent.
Das größte Minus auf dem Land verzeichnete in Bayern der Landkreis Fürstenfeldbruck (-13,3 Prozent), in Baden-Württemberg war es der Landkreis Göppingen (-15,2 Prozent).
GREIX: Neuer Immo-Index spricht von „Wendepunkt“
Juni 2023: „German Real Estate Price Index“, kurz GREIX, nennt sich der von Forschern der Universität Bonn erstellte neue Immobilienindex. Die Datenbank bündelt die Immobilienpreise von 18 deutschen Großstädten über die letzten Jahrzehnte, und das auch auf regionaler Ebene.
Nach den aktuellen Zahlen der Forscher sind die Immobilienpreise deutschlandweit rückgängig und haben einen Wendepunkt erreicht. So gingen im ersten Quartal 2023 die Immobilienpreise in Berlin um 6 Prozent gegenüber dem Höchststand im Jahr 2022 zurück. In Frankfurt und Hamburg gab es im gleichen Zeitraum Rückgänge von 12 Prozent beziehungsweise 9 Prozent.
Statistik: Anzahl der Baugenehmigungen in Deutschland
| Zahl der ausgestellten Baugenehmigungen für neue Wohngebäude (inklusive Wohnheime) in den Jahren 2003 bis 2021 (Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen) | ||||
| Jahr | Neue Wohngebäude (WG) | Neue Wohnungen | Private Haushalte als WG-Bauherren | Anteil privater Haushalte als WG-Bauherren |
| 2022 | 110.659 | 304.323 | 84.880 | 76,7% |
| 2021 | 129.306 | 328.489 | 103.020 | 79,7% |
| 2020 | 124.596 | 320.362 | 97.948 | 78,6% |
| 2019 | 119.457 | 311.138 | 91.845 | 76,9% |
| 2018 | 117.869 | 302.209 | 90.933 | 77,1% |
| 2017 | 119.060 | 300.349 | 93.154 | 78,2% |
| 2016 | 125.157 | 316.550 | 96.965 | 77,5% |
| 2015 | 120.771 | 267.965 | 95.047 | 78,7% |
| 2014 | 111.610 | 246.024 | 86.890 | 77,9% |
| 2013 | 113.291 | 237.274 | 89.445 | 79,0% |
| 2012 | 109.128 | 212.636 | 86.386 | 79,2% |
| 2011 | 112.698 | 200.061 | 88.509 | 78,5% |
| 2010 | 94.602 | 164.611 | 74.375 | 78,6% |
| 2009 | 89.509 | 153.736 | 68.779 | 76,8% |
| 2008 | 87.674 | 148.340 | 65.416 | 74,6% |
| 2007 | 94.009 | 157.198 | 67.870 | 72,2% |
| 2006 | 142.138 | 216.580 | 109.975 | 77,4% |
| 2005 | 141.991 | 211.706 | 109.183 | 76,9% |
| 2004 | 160.311 | 236.378 | 126.107 | 78,7% |
| 2003 | 183.934 | 263.317 | 146.231 | 79,5% |
