Immobilie modernisieren: Wann welche Maßnahmen?

Fassade, Fenster, Einbauküche – kein Bauteil hält ewig. Früher oder später müssen Eigentümer ihre Immobilie modernisieren. Erfahrt hier, wann welche Maßnahmen ungefähr fällig sind.

Der Putz blättert ab, die Fenster sind undicht, die Küchenzeile hat Schrammen und Dellen: Es wird höchste Zeit für eine Modernisierung. Damit erhaltet beziehungsweise steigert ihr nicht nur den Wert eures Hauses. Einige Sanierungsmaßnahmen helfen auch, die Energiekosten massiv zu senken. Wir erklären, welche Bauteile nach wie vielen Jahren generalüberholt werden sollten und wie ihr das Thema Immobilie modernisieren clever angeht. 

Wann sollte man eine Immobilie modernisieren? 

Als Faustregel gilt: Spätestens nach 30 Jahren steht bei den meisten Immobilien eine Modernisierung an. Dies ist allerdings nur ein grober Richtwert. Einige Bauteile halten deutlich länger, andere haben bereits nach weniger Jahren ausgedient. Das hängt unter anderem von der Qualität der verwendeten Materialien ab, aber auch vom Grad der Abnutzung. 

So können extreme Klimaverhältnisse die Gebäudehülle schneller altern lassen, und in Haushalten mit Kindern oder Haustieren leiden Bodenbeläge oft mehr. Weil der Zeitpunkt einer Modernisierung individuell ist, empfiehlt es sich, die Bausubstanz nach etwa zehn Jahren regelmäßig zu überprüfen.

Immobilie: Was sollte wann modernisiert werden?

Die nachfolgende Grafik gibt einen Überblick, wann welche Modernisierungsmaßnahme ungefähr fällig ist. In den nächsten Abschnitten gehen wir auf die einzelnen Punkte genauer ein. 

Selbst wenn einzelne Bauteile noch gut in Schuss sind, können Sanierungsmaßnahmen sinnvoll sein, um die Energiekosten zu senken. Das gilt insbesondere für Fenster, Fassade, Dach, Heizung und Rohrleitungen. Wenn ihr unsicher seid, werft mal einen Blick auf die Energieeffizienzklasse im Energieausweis. Dieser Kennwert zeigt, wie es um die energetische Qualität der Immobilie steht. Oder ihr beauftragt einen Energieberater, der sich euer Haus einmal genauer anschaut. 

Lest hier, wie ihr einen guten Energie-Effizienz-Experten findet und was eine Energieberatung kostet.

1. Gebäudehülle modernisieren 

Die Außenhülle ist der Witterung schonungslos ausgesetzt. Das geht nicht spurlos an Fassade, Türen und Fenstern vorbei. Erste Modernisierungsmaßnahmen stehen nach etwa fünf bis zehn Jahren an.

• Fassade: Eine Außenfassade hält im Schnitt zwischen 30 und 50 Jahren. Ist noch keine Dämmung vorhanden, kann eine Sanierung schon deutlich eher sinnvoll sein. Erfahrt hier mehr zum Thema Fassade dämmen. Den Fassadenanstrich, am besten mit widerstandsfähigen Silikat- oder Siloxan-Produkten, solltet ihr etwa alle fünf bis zehn Jahre auffrischen.
• Fenster und Türen: Bei hohen Energiekosten kann sich der Einbau neuer, moderner Fenster schon nach zehn Jahren lohnen, ansonsten halten sie um die 20 Jahre. Überprüft regelmäßig die Dichtigkeit. Haustüren halten in der Regel mindestens 20 Jahre, bis eine Modernisierung fällig ist. 
• Dämmung: Die Dämmung der Gebäudehülle solltet ihr nach circa 30 Jahren erneuern.

2. Dach einer Immobilie modernisieren

Das Dach ist eines der wichtigsten Bauteile, wenn es um die Energieeffizienz einer Immobilie geht. Grundsätzlich steht eine Dachsanierung etwa alle 40 bis 60 Jahre an.

• Dacheindeckung: Abhängig vom verwendeten Material – Ziegel, Schiefer, Reet usw. – steht ein Austausch der Dacheindeckung alle 20 bis 50 Jahre an. 
• Dachdämmung: Spätestens alle 40 Jahre solltet ihr euch um die Dachdämmung kümmern. Unter Umständen besteht schon deutlich früher eine Sanierungspflicht. 
• Dachrinne: Je nachdem wie beansprucht die Dachrinne ist, kann ein Austausch alle 20 bis 30 Jahre sinnvoll sein.
• Dachstuhl: Beim Dachstuhl besteht im Normalfall erst nach 80 bis 100 Jahren Handlungsbedarf. 

3. Modernisierung der Haustechnik 

Die Haustechnik umfasst vor allem die Bereiche Heizung und Elektrik. Sie ist unerlässlich, um eure Immobilie mit Wärme, Wasser und Strom zu versorgen. Eine Modernisierung solltet ihr deshalb nicht auf die lange Bank schieben, wenn einzelne Bauteile ausgedient haben. 

• Heizung: Die Lebensdauer von Heizungsanlagen variiert, oft ist nach 15 bis 20 Jahren eine Erneuerung fällig. Die meisten alten Öl- und Gasheizungen (Standard- und Konstanttemperaturkessel) müssen zwingend nach 30 Jahren Laufzeit ausgetauscht werden. 
• Rohrleitungen: Das Leitungssystem im Haus hält üblicherweise 30 Jahre und länger. Eine frühere Sanierung wird nötig, wenn Heizungs- und Warmwasserrohre oder Armaturen in unbeheizten Räumen nicht gedämmt sind. Oder wenn noch Bleirohre verlegt sind. Trinkwasserleitungen müssen nämlich bestimmte Anforderungen erfüllen. Die geforderten Grenzwerte können Bleirohre meist nicht einhalten. 
• Elektrik: Alle 30 bis 40 Jahre steht meist eine Erneuerung der Elektrik an. Ihr solltet euch spätestens darum kümmern, wenn Sicherungen kaputt sind und Schutzschalter fehlen, die Leitungen unterdimensioniert sind oder noch zweiadrige Leitungen ohne Schutzphase verbaut sind. Ein weiterer Grund zur Modernisierung der Elektrik kann sein, das Haus auf Smart Home umzurüsten.
• Photovoltaikanlage: PV-Anlagen halten im Schnitt 30 bis 40 Jahre. Wichtig ist, die Technik regelmäßig warten zu lassen, um die Lebensdauer zu verlängern.

4. Einrichtung im Haus modernisieren 

Gut gepflegt, kann das Hausinnere viele Jahrzehnte halten, ohne dass eine Renovierung fällig wird. Wenn ihr euch allerdings an einem Raum satt gesehen habt, euch altersgerecht einrichten oder auf Smart Home umrüsten wollt, ist eine Modernisierung schon eher angebracht. 

Die Modernisierung der Einrichtung trägt in jedem Fall zum Werterhalt oder sogar zur Wertsteigerung eurer Immobilie bei.

• Bodenbeläge: Grundsätzlich halten Böden zwischen zehn und 40 Jahren. Die Lebensdauer hängt vom Material und der Qualität ab.
• Einbauküche: Eine Küchenmodernisierung ist etwa alle 15 bis 20 Jahre sinnvoll. Elektrogeräte müssen teilweise früher ausgetauscht werden.
• Sanitäranlagen: Bei der Modernisierung der sanitären Anlagen geht es meist darum, modernere und komfortablere Technik zu verbauen oder barrierefreies Wohnen zu ermöglichen. Die Lebensdauer von Sanitäranlagen beträgt in der Regel 20 bis 30 Jahre.
• Wandgestaltung: Schönheitsreparaturen an den Wänden (Putz, Tapete, Anstrich) fallen etwa alle fünf Jahre an. 

In welcher Reihenfolge soll ich meine Immobilie modernisieren?

Fassade dämmen, Heizung austauschen, neue Fenster einbauen: Wenn ihr euer Haus kernsanieren wollt, solltet ihr den optimalen Ablauf im Blick haben. Verzögerungen während der Bauarbeiten sind nervig und fast immer teuer. 

Als Faustregel gilt: Saniert wird von außen nach innen. Der Wärmeschutz hat bei der Haussanierung Priorität. Das heißt, erst werden die Außenhülle gedämmt und neue Fenster eingebaut. Darauf folgen die Heizungsmodernisierung, die Dämmung von Rohrleitungen und die Erneuerung der Elektrik. Zum Schluss könnt ihr das Hausinnere auf den neuesten Stand bringen. 

Idealerweise holt ihr euch beim Thema Sanieren einen Experten dazu und lasst euch einen individuellen Sanierungsfahrplan, kurz iSFP, aufsetzen. Damit verschafft ihr euch einen Überblick, welche Maßnahmen überhaupt notwendig sind und was ihr wann – und in eurem Kostenrahmen – umsetzen solltet.