Hausanbau leicht gemacht: So setzt du das Vorhaben um

Ein zusätzlicher Hobbyraum, eine größere Küche oder ein gemütlicher Wintergarten – wer einen Hausanbau plant, muss vieles beachten. Wir bieten einen Überblick.

Das Wichtigste in Kürze

Mit einem Hausanbau erweiterst du deinen Wohnraum oder schaffst dir neue Rückzugsorte.
Ein Hausanbau kann seitlich, rückwärtig oder in Form eines zusätzlichen Stockwerks umgesetzt werden.
Einplanen musst du für dieses Bauprojekt etwa 2.000 Euro pro Quadratmeter – je nach Anforderungen und Vorhaben sogar mehr.
Für den Hausanbau ist in den meisten Fällen eine Baugenehmigung erforderlich.
Ein erfolgreicher und gut durchdachter Hausanbau steigert den Wert der Immobilie.

Das kannst du tun

Den Hausanbau kannst du über ein Darlehen finanzieren.
Ein energieeffizienter Anbau am Haus und die energetische Sanierung des bestehenden Hauses sind förderfähig – prüfe vor dem Bau, welche Förderungen dir zustehen.
Handelt es sich um einen barrierefreien Anbau, sind einzelne Maßnahmen ebenfalls förderfähig.
Hole dir bei der Planung, beim Bauantrag und in der Bauphase Unterstützung durch Experten und Expertinnen wie einen Architekten oder eine Sachverständige.
Achte darauf, dass alle örtlichen baurechtlichen Bestimmungen und Vorschriften eingehalten werden.

Was ist ein Hausanbau?

Bei einem Hausanbau wird zusätzlicher Wohnraum durch eine Erweiterung des Gebäudes geschaffen. Immobilienbesitzer können ihre Immobilie durch einen seitlichen, rückwärtigen oder die Aufstockung des Gebäudes vergrößern.

Das sind mögliche Gründe für den Hausanbau:

Mehr Wohnraum für eine wachsende Familie
Bessere Funktionalität des Hauses beispielsweise durch eine größere Küche oder ein großes, helles Wohnzimmer
Bau eines Hobbyraums oder Fitnessraums
Anbau eines Wintergartens, einer Terrasse oder einer Garage
Anpassung des Hauses an veränderte Lebenssituationen wie barrierefreie Wohnräume für körperlich eingeschränkte Familienmitglieder
Anbau einer Einliegerwohnung
Eine angestrebte Wertsteigerung der Immobilie

In der Regel wird eine Baugenehmigung für den Hausanbau benötigt. Geltende Bauvorschriften wie die Maximalhöhe und Mindestabstände zum Nachbargrundstück müssen unbedingt eingehalten werden.

Was gibt es für Möglichkeiten des Anbaus?

Wer einen Hausanbau plant, hat verschiedene Möglichkeiten, diesen umzusetzen. Welche Art des Anbaus sich für dein Haus eignet, ist von dem Grundriss des Hauses, deinen Anforderungen und der Größe des Grundstücks abhängig.

Diese Möglichkeiten hast du:

Seitlicher Anbau: Ein seitlicher Anbau ist möglich, wenn das Grundstück zur Seite hinweg ausreichend groß ist. Oft handelt sich es bei einem seitlichen Anbau um eine Garage oder ein Nebengebäude, beispielsweise einen Hobby- oder Partyraum.
Rückwärtiger Anbau: Der rückwärtige Anbau wird an der Hinterseite des Hauses hinzugefügt. Ist genügend Grundstücksfläche hinter dem Haus vorhanden, eignet sich der rückwärtige Anbau, um die Wohnfläche im Erdgeschoss zu erweitern oder einen Wintergarten oder eine Terrasse anzubauen.
Aufstockung: Bei der Aufstockung eines Hauses wird diesem ein neues Stockwerk hinzugefügt. Dieses Unterfangen ist aufwendig: Das gesamte Dach muss abgebaut oder angehoben werden. Die Aufstockung bietet sich an, wenn die Grundstücksfläche begrenzt und der Anbau seitlich oder rückwärtig nicht möglich ist.

Hausanbau Kosten: Was kostet ein Anbau?

Die Kosten für den Hausanbau variieren stark. Grob geschätzt musst du mit mindestens 1.500 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter planen. Für eine gehobenere Ausführung können Kosten von 3.000 Euro und mehr pro Quadratmeter anfallen. Bei einer Anbaufläche von 30 Quadratmetern kostet das Projekt also mindestens 45.000 bis 60.000 Euro.

Diese Faktoren spielen eine Rolle bei den Kosten des Hausanbaus:

Materialien: Es gibt klare Kostenunterschiede bei der Wahl der Baumaterialien und der Materialien der Innenausstattung.
Baukosten: Kosten für Erdarbeiten können je nach Bodenbeschaffenheit höher oder niedriger ausfallen. Es gibt leicht lösbare Bodenarten wie Kies und Sand und schwer lösbare Bodenarten mit hohem Steinanteil.
Architekten- und Planungsgebühren: Nicht zu unterschätzen sind die Planungskosten des Hausanbaus. Diese können bis zu 15 Prozent der Gesamtkosten ausmachen.
Baunebenkosten: Zu den Baunebenkosten zählen Kosten für die Baugenehmigung, Versicherungen, Baustellenabsicherung und Anschlüsse an das Versorgernetzwerk.
Energieeffizienz: Ein neuer Hausanbau sollte die aktuellen Standards für Energieeffizienz erfüllen. Planst du zeitgleich mit dem Bau auch eine energetische Sanierung, können diese Kosten staatlich gefördert werden. Dazu später mehr.

Wie teuer ist ein Architekt für den Hausanbau?

Die Planungskosten für den Hausanbau und die Beauftragung eines Architekten sind nicht unerheblich: Sie machen bis zu 15 Prozent der Gesamtkosten aus. Das Honorar für Architekten orientiert sich an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).

Diese Leistungen liefern Architekten:

Grundlagenermittlung
Vorplanung
Entwurfsplanung
Genehmigungsplanung
Ausführungsplanung
Vorbereitung der Vergabe
Mitwirkung der Vergabe
Objektüberwachung und Dokumentation
Objektbetreuung

Wie finanziere ich einen Hausanbau?

Die Kosten für den Hausanbau sind hoch. Wie der Neubau eines Hauses kann auch der Anbau über eine Baufinanzierung oder ein Hypothekendarlehen finanziert werden.

Diese Finanzierungsmöglichkeiten gibt es:

Baufinanzierung: Die Baufinanzierung bietet sich bei Anbaumaßnahmen mit höheren Kosten an. Sie bietet niedrige Zinssätze im Vergleich zu anderen Krediten. Das Darlehen kann über einen langen Zeitraum getilgt werden.
Modernisierungskredit: Ein Modernisierungskredit eignet sich für Immobilienbesitzer, die den Wert ihrer Immobilie durch Modernisierungsmaßnahmen steigern möchten. Ein Modernisierungskredit ist zweckgebunden, bietet dafür aber günstige Konditionen.
Ratenkredit: Ein Ratenkredit eignet sich für kleinere Anbauprojekte unter 50.000 Euro. Ein Vorteil ist, dass du flexibel über das Geld verfügen kannst und die Laufzeiten kürzer sind. Nachteilig sind dafür höhere Zinssätze.
Bauspardarlehen: Einen bestehenden Bausparvertrag kannst du für den Hausanbau nutzen. Eine längere Ansparphase ist erforderlich, um genügend Kapital zu erreichen. Reicht das Kapital nicht aus, kann der Restbetrag über ein günstiges Darlehen geliehen werden.
Eigenkapital: Es ist auch möglich, den Anbau ganz oder teilweise durch Eigenkapital zu finanzieren. Nutzt du Eigenkapital, verschuldest du dich nicht und trägst auch keine zusätzlichen Zinskosten.

Zusätzlich gibt es Fördermöglichkeiten. Dazu mehr im nächsten Abschnitt.

Welche Fördermöglichkeiten gibt es bei einem Hausanbau?

Maßnahmen, die die Energieeffizienz erhöhen, können staatlich gefördert werden. Ein energieeffizienter Anbau fällt darunter. Planst du zeitgleich mit dem Anbau eine energetische Sanierung, ist diese von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) förderbar.

Diese Förderprogramme solltest du dir in der Planungsphase genauer ansehen

BEG-Wohnhaus: Förderfähig sind Neubauten oder Anbauten, die den Effizienzhaus Standard erreichen. Die Förderung erfolgt über KfW-Förderprogramme wie das KfW-Programm 261/262. Du kannst einen günstigen Förderkredit von bis zu 150.000 Euro, einen Tilgungszuschuss zwischen 5 und 45 Prozent und eine zusätzliche Förderung für die Baubegleitung beantragen.
BEG-Einzelmaßnahme: Einzelne Maßnahmen des Hausanbaus sind förderfähig. So können der Einbau energieeffizienter Fenster, die Dämmung der Außenwände und des Dachs und der Einbau moderner Heizungsanlagen durch die KfW oder BAFA gefördert werden. Die Obergrenze für förderfähige Kosten liegt bei 60.000 Euro. Bei einem Fördersatz von 20% Prozent entspricht dies 12.000 Euro.
Altersgerechter Umbau: Umbaumaßnahmen, die der Barrierefreiheit oder Einbruchsicherheit dienen, können durch das KfW-Programm 159 gefördert werden. Du erhältst einen günstigen Kredit von bis zu 50.000 Euro für Baumaßnahmen wie barrierefreie Durchgänge und Zimmer, barrierefreie Badezimmer und Maßnahmen für den Einbruchsschutz.

Wie plane ich einen Hausanbau?

Bei der Planung eines Hausanbaus solltest du in den folgenden Schritten vorgehen:

1. Zielsetzung

Bestimmt hast du schon eine Idee, warum du einen Hausanbau umsetzen möchtest. Im ersten Schritt geht es darum, dir genauer zu überlegen, was du brauchst. Mehr Wohnraum? Ein zusätzliches Schlafzimmer? Eine größere Küche? Welche Funktionen und Bedürfnisse soll der Anbau erfüllen.

2. Grundstücks- und Bausubstanzprüfung

Bevor du weitere Schritte einleitest, musst du sicherstellen, dass der Anbau auf deinem Grundstück überhaupt erlaubt ist. Die Mindestabstände zum Nachbargrundstück müssen eingehalten werden. Bei einer Aufstockung muss geprüft werden, ob das Haus die nötige Tragfähigkeit für ein zusätzliches Stockwerk aufbringen kann.

Prüfe baurechtliche Bestimmungen und Vorschriften.

3. Beauftrage einen Architekten oder Bauplaner

Jetzt werden die Pläne konkreter: Mithilfe eines Architekten oder eines Bauplaners entsteht ein konkreter Entwurf. Achte darauf, dass dieser die baurechtlichen Bestimmungen und Vorschriften einhält.

4. Budgetplanung

In diesem Schritt geht es darum, ein realistisches Budget zu ermitteln. Informiere dich über die Kosten eines Anbaus und einzelner Komponenten und Materialien. Vergiss nicht, einen Puffer für unerwartete Kosten einzukalkulieren. Mit deinem Entwurf in der Hand kannst du dir Angebote von Bauunternehmen einholen und vergleichen.

5. Finanzierung

Wie möchtest du den Hausanbau finanzieren – über ein Darlehen? Eigenkapital? Einen Ratenkredit?

6. Informiere deine Nachbarn

Die Nachbarn müssen deinem Bauvorhaben zustimmen. Hole am besten eine schriftliche Zustimmung der Nachbarn ein, bevor du den Antrag für die Baugenehmigung stellst. Diese Zustimmung kannst du dem Antrag beilegen. Deine Nachbarn könnten Widerspruch gegen das Bauvorhaben einlegen – aber nur dann, wenn konkrete Bauvorschriften missachtet werden.

7. Beantrage die Baugenehmigung

Reiche einen Bauantrag bei deiner zuständigen Baubehörde ein. Hier ist der bürokratische Aufwand hoch: Du benötigst detaillierte Pläne, statische Berechnungen und möglicherweise ein Gutachten. Außerdem müssen alle baurechtlichen Anforderungen und Bestimmungen in deinem Bauplan berücksichtigt werden.

8. Der Bau kann beginnen

Ist die Baugenehmigung erteilt, kann die Bauphase beginnen. Wichtig ist, dass der Bau regelmäßig durch deine Architektin oder den Bauleiter kontrolliert und dokumentiert wird. Mängel sollten bestenfalls sofort behoben werden.

9. Bauabnahme

Der Anbau ist fertig? Herzlichen Glückwunsch! Jetzt erfolgt noch die Bauabnahme. Die richtige Bauabnahme ist sehr wichtig: Die Beauftragung eines Sachverständigen lohnt sich immer. Werden bei der Bauabnahme Mängel festgestellt, ist der Bauherr verpflichtet, diese zu beheben.

Hausanbau: Wann ist eine Baugenehmigung notwendig?

Bei einem Hausanbau ist in der Regel immer eine Baugenehmigung erforderlich. Informiere dich bei deinem zuständigen Bauamt über die geltenden Bestimmungen und Vorschriften deines Wohnorts.

Diese Faktoren solltest du beachten:

Geplante bauliche Veränderungen: Wird das Gebäude wesentlich vergrößert, die Gebäudestruktur verändert (beispielsweise durch eine Aufstockung) oder die Nutzung erweitert (beispielsweise durch den Anbau eines Gewerberaums) ist das Bauvorhaben genehmigungspflichtig.
Einhaltung des Bebauungsplans: Der Anbau muss den örtlichen Bebauungsplänen und Bauvorschriften entsprechen. Dazu gehören Vorgaben zur Gebäudehöhe, die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ), Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken und die Art der Nutzung.
Denkmalschutz und Naturschutz: Steht das Gebäude unter Denkmalschutz oder in einem Naturschutzgebiet, müssen besondere Vorgaben eingehalten werden.
Erschließung und Infrastruktur: Eine Baugenehmigung ist in der Regel erforderlich, wenn der Anbau an Strom, Wasser, Gas und Abwasser angeschlossen werden soll. Doch auch Garagen oder Nebengebäude ohne Versorgungsleitungen sind genehmigungspflichtig.

Bauvorschriften unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland und manchmal sogar regional. Deswegen solltest du in der Planungsphase die örtlichen Vorschriften deines Bauamts erfragen.

Wie groß darf der Anbau am Haus sein?

Die Maximalgröße des Anbaus hängt von unterschiedlichen Faktoren ab, die sich aus den örtlichen Bauvorschriften und dem Bebauungsplan ergeben.

Diese Punkte beeinflussen die Größe eines Hausanbaus:

Bebauungsplan: Der Bebauungsplan deines Wohngebiets legt fest, welche Flächen bebaut werden dürfen – und welche nicht. Er legt außerdem fest, wie viel Fläche eines Grundstücks maximal bebaut werden darf (maximale Grundflächenzahl oder maximale GRZ) und wie viele Stockwerke ein Gebäude haben darf (maximale Geschossflächenzahl oder GFZ).
Abstandsflächen: Je nach Bundesland und Bebauungsplan müssen bestimmte Abstände zum Nachbargrundstück eingehalten werden. Diese Abstände können die mögliche Größe und Position des Anbaus einschränken.
Baurechtliche Vorschriften: Die Bauordnung kann festlegen, wie hoch ein Anbau sein darf und bestimmte Nutzungen einschränken.
Grundstücksgröße: Das Verhältnis von bebauter und unbebauter Fläche muss in einem angemessenen Verhältnis stehen. Trotz Bauvorhaben müssen genügend Gartenflächen und Zufahrtswege bestehen bleiben.
Einschränkungen durch das bestehende Gebäude: Die Statik und Tragfähigkeit des bestehenden Hauses können die Art und Größe des Anbaus beeinflussen. Soll ein zusätzliches Stockwerk entstehen, muss das Haus auch die nötige Tragfähigkeit mitbringen.
Individuelle Vorgaben der Baubehörde: Letztendlich prüft das Bauamt, ob deine Baupläne umgesetzt werden können oder ob du noch Änderungen vornehmen musst.

Welche Versicherungen sind für einen Hausanbau erforderlich?

Wie beim Hausbau ist es beim Hausanbau wichtig, sich gut abzusichern. So wehrst du unerwartete Risiken in der Bauphase und darüber hinaus ab.

Das sind die wichtigsten Versicherungen:

Bauleistungsversicherung: Diese Versicherung sichert dich gegen unvorhergesehene Schäden durch Konstruktionsfehler, Vandalismus oder Unwetter am Bauwerk während der Bauzeit ab. Wir empfehlen, diese Versicherung in jedem Fall abzuschließen.
Bauherrenhaftpflichtversicherung: Diese Versicherung schützt dich vor Haftpflichtansprüchen Dritter, die durch den Bau verursacht werden könnten. Wird ein Passant durch herabfallende Baumaterialien verletzt, tritt diese Versicherung in Kraft.
Bauhelfer-Unfallversicherung: Stellst du Bauhelfer ein, auch wenn es sich hierbei um Freunde oder Verwandte handelt, ist eine Unfallversicherung wichtig. Diese Versicherung deckt Verletzungen durch Unfälle ab, die während der Bauarbeiten passieren könnten.
Bauabnahmeversicherung: Die Bauabnahme verzögert sich durch unvorhergesehene Probleme? In diesem Fall greift die Bauabnahmeversicherung und deckt die Kosten der Verzögerung.
Baufertigstellungsversicherung: Kann der Bau nicht abgeschlossen werden, beispielsweise weil das Bauunternehmen insolvent wird, kommt diese Versicherung zum Tragen.
Haftpflichtversicherung für Bauunternehmen: Auch der Bauunternehmer sollte über eine angemessene Haftpflichtversicherung verfügen, die Schäden und Verletzungen versichert.
Rechtsschutzversicherung: Diese Versicherung ist kein Muss, kann aber sehr nützlich sein. Kommt es aufgrund deines Bauprojekts zu einem Rechtsstreit mit Nachbarn oder dem Bauunternehmen, schützt diese Versicherung vor den Kosten eines Rechtsstreits.

Fazit: Lohnt sich ein Hausanbau?

Ein Hausanbau ist kein einfaches Vorhaben, das „mal eben so“ durchgeführt wird – vor allem nicht in Eigenregie. Egal ob du einen seitlichen oder einen rückwärtigen Anbau planst oder dein Haus um ein weiteres Stockwerk aufstocken möchtest: Hole dir professionelle Hilfe für die Umsetzung. Denn: Ein Hausanbau ist (fast) so aufwendig wie der Hausbau selbst.

Du musst den Anbau gemeinsam mit einem Architekten planen, dein Budget gut kalkulieren, Finanzierungsfragen klären, einen finanziellen und zeitlichen Puffer einplanen und einen Bauantrag stellen. Es gibt Hunderte von Bauvorschriften zu beachten und die Nachbarn solltest du natürlich auch nicht verärgern. Damit zum Schluss nichts schief geht, müssen Baumängel vor der Bauabnahme erkannt und beseitigt werden. Bist du bereit, diesen Aufwand in Angriff zu nehmen, kann sich der Hausanbau für dich lohnen.

Diese Vorteile hat der Hausanbau:

Wertsteigerung: Ein Anbau am Haus kann den Wert der Immobilie steigern. Ein hübscher Wintergarten, eine größere Wohnfläche, ein zusätzliches Schlafzimmer oder ein toller Hobby- oder Fitnessraum beeindrucken.
Mehr Platz: Wächst die Familie, wächst auch der Platzbedarf. Ein Hausanbau kann eine gute Alternative zu einem Umzug sein.
Maßgeschneiderte Lösungen: Du wünschst dir ein Zimmer für deine Reptilien? Du benötigst barrierefreie Wohnräume im Erdgeschoss? Den Hausanbau kannst du individuell nach deinen Bedürfnissen planen.
Energieeffizient: Ein energieeffizienter Anbau und eine energetische Sanierung des restlichen Hauses werden mit staatlichen Fördergeldern belohnt.

Steigert der Hausanbau die Wohnqualität und den Immobilienwert, ist dieses Bauprojekt eine gute Alternative zu einem Umzug in ein größeres Haus. Vor allem wenn du dich mit deinem Haus und deinem Wohnort verbunden fühlst und nicht wegziehen möchtest, können sich Aufwand und Kosten für dich lohnen.

Anbau Haus: Häufig gestellte Fragen

Hausanbau und Hausaufstockung: Was sind die Vorteile beim Hausanbau gegenüber der Aufstockung?

Ein Hausanbau greift nicht in die bestehende Struktur des Hauses ein – eine Hausaufstockung schon. Bei einer Hausaufstockung muss das gesamte Dach abgedeckt oder angehoben werden. Das ist aufwendig. Verfügt ein Haus nicht über die nötige Tragfähigkeit, ist der Hausanbau eine Alternative.

Das sind die Vorteile des Hausanbaus gegenüber einer Aufstockung:

freie Grundrissgestaltung
in der Bauphase wenig Störungen für die Bewohner
barrierefreie Flächen für ältere oder körperlich eingeschränkte Bewohner können im Erdgeschoss entstehen
einfachere baurechtliche Anforderungen im Vergleich zur Aufstockung
einfachere Bauphase

Wie lange dauert der Bau eines Hausanbaus?

Die Planung und Durchführung eines Hausanbaus kann grob in diese Phasen unterteilt werden:

Planungsphase (2 bis 6 Monate)
Bauphase (3 bis 9 Monate)
Abschlussphase (1 bis 2 Monate)

Plane mit einer Dauer von sechs bis 15 Monaten von der Planung bis zum Abschluss des Baus.

Darf ich die Optik des Hausanbaus frei gestalten?

Die Optik des Hausanbaus orientiert sich an dem Bebauungsplan der Gemeinde und den baurechtlichen Vorschriften. Oft gibt es genaue Vorgaben zu Fassadenmaterialien, Dachformen, Dachneigungen, Farbgestaltung und der Gesamthöhe des Gebäudes. Diese Vorgaben sollen ein harmonisches Erscheinungsbild innerhalb eines Wohngebiets sicherstellen.