Haus bauen oder kaufen – was ist günstiger?

Ein Haus selber bauen oder kaufen? Eine Lebensentscheidung, bei der wir dich unterstützen wollen. Wir haben uns die sieben wichtigsten Faktoren angeschaut und am Ende in einer Pro- und Contra-Tabelle zusammengefasst.

Das Wichtigste in Kürze

Bei ähnlichen Objekten ist der Kauf meistens günstiger als der Neubau.
Beim Hausbau bist du frei in der Gestaltung, musst aber mit Verzögerungen und höheren Gesamtkosten rechnen.
Beim Immobilienkauf hast du mehr Planungssicherheit, musst aber kompromissbereit sein.
Ein Hausbau kostet dich ein bis zwei Jahre, der Kauf geht ungleich schneller.
In Sachen Klimaschutz fährst du beim Neubau besser.
Wer in der Stadt wohnen möchte, muss häufig auf den Neubau verzichten.

Dein Traumhaus kannst du kaufen oder selbst bauen. Beides hat eine Reihe von Vor- und Nachteilen. Welche Argumente den Ausschlag geben, ist ganz unterschiedlich. Du fragst dich, was günstiger ist und möchtest auch wissen, welche Vor- und Nachteile es bei Hauskauf und Hausbau sonst noch gibt? Dann bist du hier genau richtig. Wir liefern dir sieben Faktoren, auf die du bei deiner Entscheidung besonders achten solltest.

Faktor Finanzen: Was kannst du dir leisten?

Egal, ob du ein Haus baust oder eine Bestandsimmobilie kaufen möchtest, für die meisten handelt es sich um die größte Investition ihres Lebens. Grund genug, in Sachen Kosten, Finanzierung und Wertentwicklung ganz genau hinzusehen.

Kosten: Der Hauskauf ist oft günstiger als der Neubau

Um wirklich sagen zu können, welche Variante günstiger ist, bräuchtest du konkrete Objekte, die sich in Hinblick auf Größe, Lage und Ausstattung sehr ähnlich sind. Das gestaltet sich in der Praxis eher schwierig. Unser Tipp:

Versuch ein Gefühl für die Gegend zu bekommen, in der dein Traumhaus stehen soll und beobachte über einige Monate hinweg den Immobilienmarkt. Das funktioniert am besten mit einem Immobilienportal. Wenn du dich auf die Größe und die dir wichtigen Ausstattungsmerkmale konzentrierst, bekommst du bald einen guten Überblick über den gängigen Quadratmeterpreis von Bestandsimmobilien.
Im nächsten Schritt kannst du dir dann z. B. die Angebote von Fertighäusern mit denselben Merkmalen ansehen und einen groben Vergleich ziehen. Wenn du eher an den Bau eines Architektenhauses denkst, wird dich dies in den meisten Fällen mehr kosten als der Hauskauf. Auch die Preise für ein Grundstück machen den Neubau oft teurer. 2023 lagen sie laut Statistischem Bundesamt im Durchschnitt bei 262 Euro pro Quadratmeter für baureifes Land. Wobei du in Hamburg 1388 Euro und in Sachsen-Anhalt nur 76 Euro zahlen musstest.

Beim Kauf bestehender Häuser sind die Kosten vorhersehbarer. Beim Neubau bleibt es selten beim zunächst genannten Kaufpreis. Bei der Planung entscheidest du dich am Ende doch für die gehobenere Badausstattung oder die Erschließungskosten fallen höher aus als angenommen. Beim Bau kommt es zu Schwierigkeiten mit dem Baugrund oder einer der Handwerker arbeitet unzuverlässig. Beim Hausbau kommen außerdem Kosten für die Baugenehmigung und Bereitstellungszinsen hinzu. Auf der anderen Seite können bei Altbauten auch die Modernisierungskosten explodieren und die Grunderwerbsteuer fallen auf den Gesamtpreis an und nicht – wie beim Neubau – nur auf den Grund und Boden.

Wichtig: Berücksichtigst du auch die künftigen Energiekosten, ist das in der Regel ein klares Minus für den (älteren) Bestand, da es sehr aufwendig und teuer ist, einen Altbau energieeffizient umzurüsten.

Finanzierung und Förderung: Bestandsimmobilien werden weniger gefördert

Sowohl der Hauskauf als auch der Hausbau wird in der Regel über ein Annuitätendarlehen finanziert. Dabei ist es in beiden Fällen wichtig, einen gewissen Anteil als Eigenkapital mitzubringen. Dieser sollte mindestens die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer etc.) abdecken. Den fehlenden Betrag leihst du dir bei einer Bank deiner Wahl. Vergleich am besten mehrere Angebote. Achte besonders auf die Höhe des Sollzinssatzes, die anfängliche Tilgung, die Zinsbindung, die Laufzeit und die Option für Sondertilgungen.

Deine Bank ist auch dein kompetenter Ansprechpartner, wenn es um die optimale Ausnutzung von Fördermitteln geht. Bei einem Neubau fallen die häufig sehr viel umfangreicher aus, da auf diesem Weg der Bau besonders energieeffizienter Häuser gefördert wird (z. B. das KfW-Programm klimafreundlicher Neubau – 297,298). Die KfW hat aber auch Förderprogramme für die klimafreundlichen Umbau von Altbauten im Programm. Es kostet Zeit, sich da hineinzuarbeiten, lohnt sich aber in jedem Fall.

Es gibt bei der Immobilienfinanzierung aber auch Unterschiede zwischen Hauskauf und Hausbau:

Kreditauszahlung: Während der Darlehensbetrag beim Immobilienkauf in einer Summe überwiesen wird, wird er beim Bau in Abhängigkeit zum Baufortschritt ausgezahlt. Um den Überblick zu behalten, ist ein Kostenplan wichtig.
Bereitstellungszinsen: Der Kredit wird zwar nicht in eine Summe überwiesen, aber über den gesamten Zeitraum des Baus bereitgestellt. Dafür berechnet die Bank Zinsen, sobald die bereitstellungszinsfreie Zeit (je nach Vertrag) überschritten wird. In der Regel liegen die Bereitstellungszinsen für Baukredite bei 0,25 Prozent. Auch das kann den Hausbau teurer machen als den Kauf.

Haus bauen oder kaufen: Wertentwicklung einer Immobilie

In der Nachbarschaft wird eine Hauptverkehrsstraße gebaut, eine Schule ist in Planung? Für die Wertentwicklung eines Hauses sind das keine guten Nachrichten. Sowohl beim Bau als auch beim Kauf einer Immobilie, ist es gut, sich beim Bauamt vor der Unterschrift nach künftigen Baumaßnahmen zu erkundigen und in der Nachbarschaft um zuhören. So kannst du zumindest einen vorhersehbaren Wertverfall des Hauses verhindern.

Die Lage und die Ausstattung sind in Sachen Wertentwicklung die wichtigsten Faktoren. Ein mittelgroßes Grundstück mit guter Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und eine angenehme Nachbarschaft punkten genauso wie eine gehobene Ausstattung von Böden, Küche und Bädern und einer energieeffizienten Heizungsanlage.

Außerdem bleiben Objekte in Ballungszentren in der Regel im Wert stabiler als vergleichbare Häuser in strukturschwachen Gebieten.

Faktor Gestaltungsfreiheit: Willst du über die Ausstattung selbst entscheiden?

Das größte Plus beim Hausbau ist die Gestaltungsfreiheit. Du entscheidest, wie groß dein Eigenheim wird, welcher Haustyp gebaut wird, wie der Grundriss aussieht, wie die Zimmer aufgeteilt werden, wie Küche und Bäder ausgestattet sind, welche Fußböden verlegt und wie dein Haus geheizt wird. Natürlich sind der freien Wahl in der Praxis ebenfalls Grenzen gesetzt, etwa durch die finanziellen Mittel oder den geltenden Bebauungsplan. Dennoch hat ein Bauherr mehr Freiheiten als der Käufer einer fertigen Immobilie.

Auf der anderen Seite sucht man sich auch beim Hauskauf das Haus aus, das einem gefällt. Wer bereit ist, an der einen oder anderen Stelle auch einen Abstrich zu machen, kommt seinem Traumhaus vielleicht dennoch sehr nahe. Und auch beim Kauf kann eine Modernisierung bereits mitgedacht und in die Höhe des Immobiliendarlehens eingepreist werden. Für energetische Sanierungen stehen auch Förderungen zur Verfügung.

Tipp: Wer ein absolutes Unikat will, ist mit einem Architektenhaus am besten beraten. Anders als bei Fertighäusern, wird hier jedes Detail in Zusammenarbeit mit einem Architekten entworfen und realisiert. Das Einzelstück hat in der Regel aber auch einen stolzen Preis.

Faktor Zeit: Kannst du neben Job und Familie ein Haus bauen?

Du baust das Haus ja nicht selbst, magst du denken. Für viele Bauherren fühlt es sich allerdings so an. Zumindest was den Zeitfaktor angeht. Gerade für frei geplante Architektenhäuser braucht ihr viel Zeit für Entscheidungsprozesse und die Abstimmung mit den Experten. Hinzu kommt die Kommunikation mit der Baubehörde, wenn es um Erschließung und Baugenehmigung geht. Auch Bauverzögerungen und Probleme mit Handwerker können Zeit und Nerven kosten. Bei einem Fertighaus sind Planungs- und Bauphase kürzer, aber unterm Strich fordert jeder Neubau ein großes persönliches Engagement.

Bist du bereit, so viel Zeit zu investieren? Überleg dir zusammen mit deiner Partnerin oder deinem Partner, wer wie viel Zeit in das Projekt einbringen kann. Wenn ihr denkt, es schaffen zu können, klasse! Wenn ihr aber zweifelt, ob ihr die Belastung in den kommenden ein bis zwei Jahren tragen könnt, ist der Hauskauf für euch vielleicht die bessere Variante. Das gilt besonders dann, wenn der Einzug möglichst zu einem fixen Termin erfolgen soll.

Faktor Expertise: Bist du handwerklich begabt?

Wer den Bau eines Hauses mit Eigenleistung unterstützen kann, spart viel Geld („Muskelhypothek“). Dazu ist es aber wichtig, gewisse Vorkenntnisse mitzubringen. Wer handwerklich begabt ist, kann nach einer Einweisung einige Arbeiten übernehmen. Denkt aber daran, dass ihr dazu genug Zeit braucht, sonst erhöht sich der Druck durch die Eigenleistung doppelt. Und macht euch klar, dass viele Arbeiten nur von Fachleuten und mit schwerem Gerät ausgeführt werden können und sollten.

Der Faktor Expertise kommt dir aber auch ohne aktive Eigenleistung zugute. Mit dem gewissen Bau-Know-how, hast du ein Auge für den Baufortschritt und wirst auch etwaige Mängel schneller erkennen als ein handwerklicher Laie. Das hilft dir auch beim Hauskauf. Auf Besichtigungen weißt du, worauf du achten musst. Du kannst besser einschätzen, wie viel Geld in die Modernisierung fließen muss, um aus dem angebotenen Objekt dein Traumhaus zu machen und kannst die Reißleine ziehen, wenn der Kaufpreis überteuert ist.

Tipp: Schätze den Anteil der möglichen Eigenleistung ehrlich und lieber etwas geringer ein. Deine Energie wirst du in der Bauphase auch noch an anderer Stelle brauchen.

Faktor Klimaschutz: Welchen Stellenwert hat für dich Energieeffizienz?

Umweltschutz ist für dich zentral? Dann lohnt sich für dich der Bau eines Niedrigenergiehauses. Hier kannst du von Anfang an die richtigen Weichen stellen und alle Auflagen für die optimale Förderung erfüllen. Natürlich können auch Bestandsimmobilien auf ein besseres Level in Sachen Energieeffizienz gehoben werden. Gerade in Altbauten ist der Aufwand aber oft sehr groß und greift massiv in die Bausubstanz ein. Zum Beispiel, wenn ein alter Dielenboden einer Fußbodenheizung weichen muss, damit die Wärmepumpe optimal arbeiten kann.

Wenn dir Klimaschutz wichtig ist, du aber – z. B. aus Zeitgründen – lieber kaufen möchtest, gibt es mittlerweile auch schon gebrauchte Immobilien mit einer guten Energieeffizienz. An einen gut durchdachten Neubau werden die meisten Bestandsimmobilien aber kaum herankommen.

Gut zu wissen: Der Bau nach KfW-Standards ist nicht günstig und mag einige Bauherren abschrecken. Wenn ihr die langfristigen Einsparungen der Energiekosten einrechnet, sieht das Ergebnis schon sehr viel besser aus.

Faktor Lage: Wo möchtest du leben?

Du bist ein Stadtkind und möchtest es unbedingt bleiben? Dann hast du die Frage, ob selber bauen oder kaufen im Grunde schon beantwortet. In der Innenstadt finden sich nur wenige Baulücken, die sich für den Neubau eines Einfamilienhauses eignen. Außerdem liegen die Preise weit über dem Durchschnitt. Wer im Zentrum deutscher Großstädte wohnen möchte, wird daher in den meisten Fällen ein Haus kaufen.

Mehr Möglichkeiten bieten Kleinstädte und dörfliche Lagen. Schon nach einigen Wochen wirst du einen guten Überblick haben, welche Objekte im Angebot sind und was der Quadratmeter kostet. Wenn du und deine Familie an einen bestimmten Ort gebunden seid oder der Job bestimmt, wo dein Traumhaus am besten stehen sollte, ist die Auswahl im Bestand vermutlich eher gering. Wenn nicht das Richtige dabei ist, ist der Hausbau die logische Konsequenz. Erkundige dich auch bei den Bauämtern der Nachbarkommunen nach geplanten Neubaugebieten. Oft lohnt sich der Blick über den Tellerrand auch finanziell. Kommunen, die sich einen Zuzug neuer Bürger wünschen, locken oft mit günstigen Bauplätzen.

Faktor Instandhaltung: Wann ist die nächste Sanierung fällig?

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie sind die ersten Modernisierungsmaßnahmen oft sofort fällig. Sie werden häufig bereits in der Finanzierung berücksichtigt und sind damit Teil der Gesamtinvestition in dein neues Zuhause. Wie hoch die notwendigen Kosten für die Sanierung sind, ist abhängig vom:

Alter des Hauses
Zustand (vor allem: Bausubstanz, Heizung, Küche, Bäder, Dach, Fenster, Wände)
gewünschten Modernisierungsziel

Um den Sanierungsbedarf realistisch einschätzen und einen fairen Preis aushandeln zu können, solltest du zur Besichtigung unbedingt einen Gutachter mitnehmen.

Je nachdem, wie grundlegend die ersten Maßnahmen sind, stehen die nächsten Modernisierungen früher oder später vor der Tür. Wenn du schon weißt, dass das Dach in fünf bis zehn Jahren dran ist, solltest du schon jetzt regelmäßig Kapital zur Seite legen, um die Maßnahme später leichter finanzieren zu können. Häuser, die bereits nach dem Kauf grundlegend saniert werden müssen, sind natürlich auch entsprechend günstiger.

Bei einem Neubau hast du erstmal Ruhe. Nach rund zehn Jahren werden die ersten Schönheitsreparaturen fällig. In einem Haus mit Kindern und Haustieren kann der erste Anstrich auch schon früher fällig sein. Auch im Neubau ist es aber ratsam, Rücklagen zu bilden, um größere Projekte besser stemmen zu können.

Haus selbst bauen oder kaufen: die Vor- und Nachteile auf einen Blick

Ob Bauen oder Kaufen die bessere Variante ist, hängt also von diesen und noch einigen anderen Faktoren ab. Hier kommen die wichtigsten Argumente im Überblick.

Faktoren	Haus bauen – Vorteile	Haus bauen – Nachteile	Haus kaufen – Vorteile	Haus kaufen – Nachteile
Finanzen	diverse Fördermöglichkeiten Grunderwerbsteuer fallen nur auf das Grundstück an	meistens teurer als der Kauf einer Bestandsimmobilie Gesamtkosten sind anfangs schwerer zu kalkulieren liegen am Ende oft höher	Gesamtkosten gut überschaubar meistens günstiger als der Neubau eines vergleichbaren Hauses	hohe Kosten für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen möglich Grunderwerbsteuer fallen auf den Gesamtpreis an
Gestaltungsfreiheit	viel Spielraum für Gestaltung und Selbstverwirklichung Aufteilung der Wohnfläche nach individuellen Vorstellungen			weniger Chancen, eigene Vorstellungen umzusetzen – Haus sollte schon beim Kauf passen Kompromissbereitschaft notwendig
Zeit		Verzögerungen möglich Konkreter Zeitplan schlecht einschätzbar Mehrkosten durch verspäteten Einzug möglich hoher Zeit- und Arbeitsaufwand	überschaubarer Planungs-, Zeit- und Arbeitsaufwand, der einen zeitnahen Einzug wahrscheinlich macht
Expertise/Vorwissen	Eigenleistung senkt Kosten	Eigenleistung kostet Energie	selbst Modernisieren senkt Kosten	selbst modernisieren kostet Energie
Klimaschutz	nachhaltiges, energieeffizientes Bauen nach aktuellen Standards möglich		Sanierung in der Regel klimafreundlicher, als ein neues Haus zu bauen
Lage		bezahlbare Neubauten eher in ländlicher Lage	zentrumsnahes Wohnen möglich	abhängig vom vorhandenen Angebot in gewünschter Lage
Instandhaltung	erste Sanierungsmaßnahmen erst in 10 bis 20 Jahren fällig		Sanierungsfahrplan nach Besichtigung gibt Planungssicherheit	Sanierungen schon in naher Zukunft wahrscheinlich bei versteckten Mängeln Sanierungen notwendig, die nicht kalkuliert wurden

Fazit: Was jetzt? Ein Haus bauen oder kaufen?

Es gibt Pro und Cons für beide Varianten. Welche am Ende den Ausschlag geben, kannst nur du wissen. Versuch die Fakten zunächst mit kühlem Kopf abzuwägen und sprich mit deiner Familie. Am Ende wird auch dein Bauchgefühl zu Wort kommen, denn bei aller Vernunft und trotz guter Argumente, solltest du das Projekt Traumhaus mit ganzem Herzen angehen – Vorfreude inklusive.

Haus bauen oder kaufen: Häufig gestellte Fragen

Welche Vorteile hat der Hauskauf?

Beim Hauskauf hast du einen besseren Überblick über die Gesamtkosten und einen relativ fixen Einzugstermin. Wenn du eher im Zentrum wohnen möchtest, ist die Chance, eine Bestandsimmobilie zu finden größer als ein passendes und bezahlbares Grundstück.

Welche Nachteile hat der Hauskauf?

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie können hohe Modernisierungskosten anfallen, besonders wenn das Haus über keine energieeffiziente Heizungsanlage verfügt. Auch die Fördermöglichkeiten sind im Schnitt geringer als beim Neubau. Beim Hauskauf hast du weniger Möglichkeiten, dein Traumhaus selbst zu gestalten. Außerdem können später versteckte Mängel auftauchen.

Welche Vorteile hat der Hausbau?

Beim Bau eines Hauses kannst du es so planen und bauen lassen, wie es dir und deiner Familie gefällt. Wenn dir Energieeffizienz wichtig ist, kannst du beim Bau alle Weichen für ein klimafreundliches Zuhause stellen und kommst in den Genuss zahlreicher Fördermöglichkeiten. Du bist handwerklich begabt? Prima, dann kannst du die Baukosten durch Eigenleistungen senken.

Welche Nachteile hat der Hausbau?

Die Gesamtkosten sind beim Bau meistens höher als beim Kauf einer vergleichbaren Immobilie. Oft fallen sie im Laufe der Planungs- und Bauphase auch höher aus als anfangs gedacht. Das belastet nicht nur dein Budget, sondern führt häufig auch zu einem späteren Einzugstermin. Grundstücke für Neubauten finden sich vor allem in ländlicheren Regionen. Ob das ein Nachteil ist, kommt natürlich darauf an, wo du wohnen möchtest.

Was beeinflusst die Kaufkosten?

Wie hoch die Kosten für den Kauf einer Immobilie sind, wird von vielen Faktoren beeinflusst. Neben der Lage und der Größe von Haus und Grundstück und den Kosten für das Immobiliendarlehen, spielt vor allem die Bauart eine große Rolle. Ein Architektenhaus ist z. B. teurer als ein Fertighaus. Auch die Ausstattung von Küche und Bädern sowie das Vorhandensein von Extras wie einer Garage oder einer modernen Heizungsanlage, die aus erneuerbaren Energien gespeist wird, haben einen Einfluss auf den Wert der Immobilie. Zuletzt musst du die Kaufnebenkosten hinzurechnen. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland.

Was beeinflusst die Baukosten?

Wie teuer der Bau eines eigenen Hauses ist, kannst du im Grund erst sagen, wenn es fertig ist, da bei Hausbau häufig unvorhersehbare Kosten hinzukommen. Bei der Planung kannst du aber einiges dazu beitragen, die Kosten im Rahmen zu halten. Ein wichtiger Faktor sind dabei die Grundstückspreise, die im Umland günstiger sind als in Stadtzentren. Auch die Größe und Bauart des Gebäudes sind ausschlaggebend. Hinzu kommen die Ausstattung und die Kosten für eine energieeffiziente Heizungsanlage. Durch die Bereitschaft und Fähigkeit zur Eigenleistung lassen sich die Baukosten reduzieren.