Checkliste beim Hausverkauf: Diese Punkte solltet ihr beachten

Der Verkauf eines Hauses kostet viel Zeit. Doch nur, wer in Exposé und Vermarktung investiert, erzielt einen guten Preis. Unsere Checkliste zum Hausverkauf.

Ein Haus zu verkaufen, kann viel Zeit und Mühe kosten. Die Fakten fürs Exposé sammeln, den Wert der eigenen Immobilie ermitteln und – je nach Lage – eine ganze Reihe von Besichtigungsterminen absolvieren. Überlegt euch also vor dem ersten Inserat gut, ob ihr den Hausverkauf alleine in die Hand nehmt, oder lieber einen Makler beauftragen wollt. Der kostet zwar Geld, handelt aber unter Umständen auch einen besseren Preis für euch aus. Schließlich verdient er in der Regel prozentual am Kaufpreis mit.

Die wichtigsten Fragen vor einem Hausverkauf

Bevor ihr euer Haus auf den Markt bringt, müsst ihr schon auf die ersten Anfragen vorbereitet sein. Denn wenn euer Haus in einem einigermaßen guten Zustand ist, werden sich eine ganze Reihe von Interessenten melden. Klärt also vorab unbedingt die folgenden Fragen:

In welchem Zeitraum will oder muss das Haus verkauft sein (Vielleicht wollt ihr ja ein neues Haus kaufen oder braucht den Erlös dringend für andere Ausgaben)?
Gibt es einen Zeitraum, der sich besonders gut für den Verkauf eignet (zum Beispiel die Jahreszeit)? Eventuell könnt ihr nicht monatelang warten, aber es macht einen Unterschied, ob ihr das Haus Ende Februar in tristem Wintergrau präsentiert oder drei Wochen später, wenn die ersten Frühblüher die Köpfe aus den Beeten stecken.
Ist die gesamtwirtschaftliche Lage gut für einen Verkauf (niedrige Hypothekenzinsen und ein gutes Wirtschaftswachstum schlagen sich für Verkäufer positiv nieder)?
Liegt ein aktueller Energieausweis vor? Falls nicht, müsst ihr euch mit einem Energieberater in Verbindung setzen, der nach einer Begehung einen Ausweis für euer Haus ausstellt. Der Energieausweis ist Pflicht und muss beim Verkauf vorliegen. Aber auch von Maklern und Interessenten wird er bereits bei den Besichtigungen erfragt werden.
Habt ihr einen aktuellen Grundbuchauszug und eine Flurkarte?
Ist das Haus in einem Zustand, in dem es einen guten Preis erzielen wird? Fragt euch, inwiefern Renovierungsarbeiten zu einem besseren Gesamtbild beitragen können.
Was soll mit dem Haus zusammen verkauft werden (Küche, Einbauten…)?

Checkliste: Finanzielle Rahmenbedingungen beachten

Beim Immobilienverkauf geht es um viel Geld. Kleine Unachtsamkeiten können einen großen Verlust bedeuten. Daher ist es wichtig, die finanziellen und steuerlichen Rahmenbedingungen vor dem Verkauf genau zu prüfen.

Ist die Spekulationsfrist eventuell noch nicht abgelaufen? Dann fallen beim Verkauf Spekulationssteuern an. Vielleicht lohnt es sich, noch zu warten.
Ist der Kredit noch nicht getilgt? Je nach Immobiliendarlehen werden Kosten für die vorzeitige Ablösung des Darlehens fällig (Vorfälligkeitsentschädigung).
Werdet ihr ein neues Objekt kaufen? Sprecht mit eurer Bank. Vielleicht kommt sie euch mit den Kosten für die Ablösung entgegen, wenn ihr eine neue Immobilie auch über sie finanziert.

Verkaufspreis-Ermittlung: Was ist eure Immobilie wert?

Vielleicht habt ihr schon im Gefühl, welchen Preis ihr euch für eure Immobilie vorstellt. Damit könnt ihr bereits richtig liegen, aber leider auch komplett daneben. Wenn ihr euch nicht selbst professionell mit Immobilienverkauf beschäftigt und ihr bisher selbst in eurem Haus gewohnt habt, habt ihr euch vermutlich in den vergangenen Jahren nicht regelmäßig mit dessen Wertentwicklung beschäftigt.

Ihr wisst, dass der Wert gestiegen ist, aber könnt ihr euch vorstellen, dass sich der Wert in den vergangenen 15 Jahren verdoppelt hat? Das gilt natürlich nicht für alle Immobilien, aber für Häuser in gutem Zustand und guter und beliebter Lage durchaus. Stellt euch also die folgenden Fragen, um den Wert eures Objekts realistisch einzuschätzen:

Zu welchen Preisen inserieren andere Verkäufer in der unmittelbaren Nachbarschaft ihre Immobilien
Wie schätzt ihr euer Haus im Vergleich zu diesen Objekten ein? Ist euer Haus oder Grundstück größer oder kleiner, ist der Zustand besser oder schlechter? Ist die Lage günstiger oder ungünstiger? Ist die Bausubstanz anders? Kann man das Baujahr vergleichen?
Lasst euch von einem Makler bei der Wertermittlung unterstützen. Diesen ersten Schritt in Sachen Immobilienverkauf bieten die Maklerbüros in der Regel kostenlos an. Schließlich seid ihr potentielle und gewinnbringende Kunden in einem engen Markt. Ob ihr das Büro dann auch mit dem Verkauf beauftragt oder euer Haus doch privat verkauft, ist dann allein eure Entscheidung.
Alternativ könnt ihr auch einen Online-Immobilienbewertungsrechner nutzen. Dieser errechnet aufgrund von Vergleichsobjekten in der Nähe den möglichen Verkaufspreis. Heraus kommt in der Regel ein Näherungswert, der euch einen ersten Anhaltspunkt gibt. Ein Makler kann euer Haus vor Ort allerdings sicher besser einschätzen.
Mit oder ohne Maklerunterstützung habt ihr am Ende des Prozesses einen Preiskorridor. Den Angebotspreis legen Verkäufer am besten weder am oberen noch am unteren Rand des Korridors fest. Denn inseriert ihr das Haus zu günstig, werdet ihr euch in vielen Wohngegenden vor Interessenten kaum retten können. Legt ihr den Angebotspreis zu hoch fest, wird es dauern, bis sich ein Käufer findet. Die Gefahr: Die Immobilie erscheint als Ladenhüter.

Checkliste: Exposé erstellen für den Hausverkauf

Im Exposé sammelt ihr nicht nur die Fakten, die der Käufer braucht, um eine fundierte Kaufentscheidung zu treffen. Das Exposé ist auch Werbung für euer Haus. Eine gute Mischung aus Fakten, positiven Botschaften und vielen Bildern hilft euch, den erwünschten Verkaufspreis zu erzielen. Beantwortet euch aber auch diese Fragen:

Habt ihr die Zeit, euch um das Exposé zu kümmern?
Könnt ihr die Fakten selbst in einem ansprechenden Text darstellen?
Reichen euch gute Fotos mit der Handykamera oder wollt ihr professionelle Bilder?
Liegen euch alle Grundrisse (aller Etagen, auch eventuelle An- und Umbauten) und Grundstückszeichnungen vor (sie gehören unbedingt in ein gutes Exposé)?
Habt ihr die bautechnischen Unterlagen (Baupläne, Baugenehmigung, Baubeschreibung)? Falls nicht, könnt ihr sie beim Bauamt besorgen.
Aussagekräftige Bilder zeigen euer Haus von allen Seiten. Neben ein bis zwei Außenansichten, sollte von jedem Zimmer ein Foto in das Exposé. Auch Fotos von der Wohngegend interessieren eure potentiellen Käufer. Die Fotos sollten ein realistisches Bild der Immobilie zeigen. Bei der Besichtigung können offensichtliche Mängel ohnehin nicht versteckt werden.

So vermarktet ihr euer Haus richtig

Neben dem Exposé sind beim Hausverkauf in Sachen Vermarktung noch andere Punkte wichtig. Denn je nach Lage, kann euer Angebot eine Vielzahl an Interessenten auf den Plan rufen. Diese Fragen sind für Verkäufer wichtig:

Brauchen wir ein Verkaufsschild? Können wir uns darum selbst kümmern?
Inserieren wir auf einem oder mehreren Immobilienportalen oder kleben wir nur Zettel in der Nachbarschaft?
Schalten wir eine Anzeige in der Lokalpresse?
Können wie selbst mit einer eventuellen Flut von Anfragen (eventuell nur eMail-Adresse und keine Telefonnummer angeben) und anschließenden Besichtigungsterminen umgehen oder fehlt uns dazu die Zeit, die Energie und eventuell auch der professionelle Blick?
Wie viel Zeit und Engagement würde uns der private Verkauf kosten?
Wie viel wäre uns umgekehrt die Unterstützung durch einen Makler wert?
Was würde uns ein Makler kosten (üblich sind 7,14 Prozent des Verkaufspreises, liegt die Immobilie gut, lassen Makler mit sich aber über eine niedrigere Provision verhandeln)?
Wer übernimmt in eurem Bundesland die Maklerprovision (Courtage)? Der Käufer und/oder der Verkäufer?
Wie finden wir einen guten Makler (er sollte Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD) sein)?

Checkliste: Besichtigungen koordinieren

Das Haus ist auf dem Markt und euer Telefon steht nicht mehr still. Setzt euch selbst für den ersten Durchlauf eine Grenze, damit der Hausverkauf nicht zum Vollzeitjob wird. Das gilt auch für den Fall, dass ihr einen Makler beauftragt habt. Schließlich wohnt ihr vermutlich noch im Verkaufsobjekt und wollte nicht täglich fremde Leute durch euer Haus rennen haben. Stellt euch vorab diese Fragen:

Wie viele Interessenten brauchen wir, um den einen guten Käufer zu finden? (beziehungsweise wie schätzt euer Makler das ein?)
Wann könnt ihr Besichtigungstermine einrichten? Besser mehrere über die Woche verteilt oder alle konzentriert in Etappen am Wochenende (Vorteil: Man muss das Haus nur einmal schick machen)?
Auf welche Mängel weisen wir die Interessenten explizit hin?
Gibt es neben dem Kaufpreis noch andere Faktoren, die uns bei den Käufern wichtig sind? Wollen wir vielleicht nur an eine Familie verkaufen oder haben uns die netten Nachbarn gebeten, das Haus – wenn möglich – an ein ruhiges Ehepaar zu veräußern?
Wie viel Zeit wollt ihr für die Besichtigung einplanen? Habt ihr mehrere Termine hintereinander angesetzt, ist das ein gutes Argument, den Rundgang zu beenden.

Wichtig beim Hausverkauf: Mit Interessenten richtig verhandeln

Ihr habt nach der Besichtigung einige Interessenten, die euch ein konkretes Kaufangebot machen. Für unerfahrene Verkäufer beginnt nun der Teil, für den sie sich vielleicht doch einen Makler an ihrer Seite wünschen. Diese Fragen sind jetzt wichtig:

Wer macht das beste Angebot? Denn der Angebotspreis muss nicht der Verkaufspreis bleiben. Wenn ihr mit einem Makler zusammenarbeitet, gehört es zum Verhandlungsprozess, zwei oder mehrere Interessenten in einen Preiswettbewerb zu schicken. Private Verkäufer sind an diesem Punkt eher zögerlich.
Wer gefällt euch als Käufer (Sympathie, sozialer Aspekt)
Ist der Interessent solvent?
Hat er eine Finanzierungszusage von seiner Bank? Und falls ja, wie könnt ihr sie überprüfen?
Wann sagt ihr den anderen Interessenten ab (möglichst nicht zu früh, falls der Käufer doch noch abspringt)?

Checkliste: Verkaufsabwicklung eures Hauses

Nun kommt der Teil, in dem der Hausverkauf in trockene Tücher gebracht wird. Überlegt, was in den Kaufvertrag geschrieben wird und wer euch bei der Aufsetzung unterstützt.

Benennt der Käufer einen Notar? Und falls nicht, wer ist der Notar eurer Wahl?
Vereinbart zeitnah einen Notartermin
Gibt es rechtliche Risiken, die euch als Verkäufer auf die Füße fallen können (etwa eine falsche Angabe der Wohnfläche)?
Stellt sicher, dass die Auflassungsvormerkung im Grundbuch wieder gelöscht werden kann, wenn der Verkauf nicht zustande kommt. Dazu muss der Käufer den Notar bevollmächtigen.
Welcher Übergabetermin soll im Vertrag stehen? Denkt daran, dass ihr bis dahin ausgezogen sein und euer neues Zuhause bezugsfertig sein muss.
Was soll im Übergabeprotokoll stehen?
Wann bekommt ihr den Verkaufspreis überwiesen?
Bietet ihr den Käufern an, nach der Abwicklung in Kontakt zu bleiben (eventuell kommt es zu Fragen in Bezug auf die Heizungs- und Haustechnik oder ähnlichem)?